Insolvenzquoten: Erhält jeder das, was er verdient?

MAG. PHILIPP STOSSIER

Ihr Experte für Insolvenz- und

Immobilienrecht, Unternehmens-

und Wirtschaftsrecht.

Bei der Verteilung des Vermögens eines Schuldners im Rahmen eines Insolvenzverfahren nehmen die Gläubiger nur quotenmäßig teil. Die Gläubiger erhalten von dem nach Abschluss des Insolvenzverfahrens vorhandenen Vermögen jenen Anteil, der sämtlich angemeldeten Forderungen entspricht.

Dies Insolvenzquote sagt somit aus, wie viel Prozent jeder einzelne Gläubiger von seiner angemeldeten (und vom Masseverwalter festgestellten und bewilligten) Forderung erhält. Die Quote gibt damit auch Auskunft über den uneinbringlichen Forderungswert, den die Gläubiger dann verlieren.

Wie wird die Gläubigerquote berechnet?

Errechnet wird die Quote aus der verteilbaren Insolvenzmasse zu den anerkannten Insolvenzforderungen. Die zu verteilende Insolvenzmasse ist das Vermögen, welches nach Abschluss des Verfahrens unter Berücksichtigung noch zu tätigender Zahlungen übrig bleibt. Diese Berechnung ist meist weder für den Verwalter noch für den Gläubiger einfach und wirft viele Fragen auf.

  • Warum erhält man nicht alle offenen Schulden erstattet?
  • Warum bekommen andere mehr Geld?
  • Warum wird nicht das Gesamtvermögen herangezogen für die Berechnung?
  • Und vieles mehr.

Ein Beispiel:

Ein Gläubiger hat im Rahmen des Insolvenzverfahrens eine Forderung in der Höhe von 1.000 Euro angemeldet. Der Insolvenzverwalter hat jedoch nur 850 Euro anerkannt, da der Rest wegen fehlender Nachweise umstritten ist. Die zu verteilende Insolvenzmasse ergibt eine Quote von 13 Prozent. Der Gläubiger erhält somit 13 Prozent von 850 Euro, also 110, 50 Euro.

Was steht Gläubigern zu?

Grundsätzlich behandelt das Österreichische Insolvenzrecht sämtliche Insolvenzgläubiger gleich. Nur jene die entweder selbst eine Erklärung abgegeben haben, mit ihrer Forderung im Rang nach den übrigen Gläubigern zu stehen und bei denen das Gesetz (etwa bei eigenkapitalersetzenden Leistungen) ausdrücklich die Nachrangigkeit anordnet, werden nachrangig behandelt. Nachrangige Insolvenzgläubiger erhalten erst dann etwas, wenn alle übrigen Gläubiger quotenmäßig zur Gänze (sprich zu 100 Prozent) befriedigt sind.

Vertragspartner insolvent – Verträge kündigen?

Ein Ausstieg aus einem laufenden Vertrag „nur“ weil ein Partner insolvent ist, ist grundsätzlich für sich alleine kein Kündigungsgrund. Die vertraglichen Pflichten bestehen weiterhin. Wichtig ist abzuklären, ob Aufträge abgewickelt werden können, wie das Verfahren verläuft oder wie Chancen zur Anerkennung oder Ablehnung von Forderungen stehen.

Es empfiehlt sich bei noch nicht abgewickelten Aufträgen Kontakt zum Insolvenzverwalter aufzunehmen, Forderungen anzumelden und das Verfahren genau zu beobachten um die aktuelle Lage sowie allfällig notwendige kurzfristige Lösungen zu sondieren.

Rechtliche Unterstützung für alle Belange

Als Gläubiger ist man angehalten, rechtzeitig die Forderung unter Vorlage entsprechender Nachweise im Insolvenzverfahren anzumelden und sich laufend über das Verfahren zu informieren. In Österreich werden viele Gläubiger von einem der Gläubigerschutzverbände wie dem Kreditschutzverband von 1870 (KSV), dem Alpenländischen Kreditorenverband (AKV), dem Österreichischen Verband Creditreform (ÖVC) oder dem Insolvenzschutzverband für Arbeitnehmer oder Arbeitnehmerinnen (ISA) vertreten. Bei komplexen Fragestellungen oder Vertragswerken ist es sehr empfehlenswert einen Anwalt mit Schwerpunkt Insolvenz-, Unternehmens- und Gesellschaftsrecht beizuziehen.

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Unternehmensnachfolge: Wer geht, wer kommt, was bleibt

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Betriebsnachfolgen sind meist dadurch geregelt, dass Kinder ihren Eltern folgen, oder andere Familienmitglieder einsteigen, Mitarbeiter übernehmen oder externe Experten ans Ruder kommen. Doch was ist alles zu beachten und zu tun, damit dies über die Bühne gehen kann. Eine geordnete Nachfolge braucht Zeit, birgt aber auch hohes Konfliktpotenzial.

157.000 Unternehmen in Österreich sind ein Familienbetrieb. Dies ist ein Anteil von 88 Prozent, die rund 1,8 Millionen Mitarbeiter beschäftigen und knapp 400 Milliarden Euro erwirtschaften. Eine der wichtigsten Entscheidungen in einem Unternehmensleben ist dann die Nachfolge und die Übergabe der sogenannten Zügel. Und dies steht bei jedem zehnten Familienbetrieb bevor. Bei Unternehmen, die ein mehr als 30-jähriges Firmenleben aufweisen, ist bei jedem vierten Unternehmen ein Wechsel an der Spitze absehbar.[1]

[1] WK Österreich

An die Familie

Häufig findet sich in der Familie jemand, der oder die als Nachfolger bzw. Nachfolgerin für die Geschäftsführung und -lenkung geeignet ist. Diese Nachfolge findet im Rahmen einer Erbschaft, einer Schenkung oder in einer vorweggenommenen Erbfolge statt. In der Phase des Übergangs und auch danach steht der neue Chef oder auch die neue Chefin vor vielen Entscheidungen, gleichzusetzen zur Gründungsphase. Wie kommuniziert man den Generationswechsel? Wie geht man mit den Mitarbeitern um? Wie verhandelt man mit der Bank? Wie gewinnt man neue Kunden und Aufträge? Viele Nachfolger haben bereits konkrete Ideen, gleichzeitig können erfolgreiche und langjährige Strategien und Wege nicht einfach über Bord geworfen werden. Beide, also der ehemalige Chef und der neue Chef, müssen in dieser Phase daher unbedingt an einem Strang ziehen.

An einen Mitarbeiter

Wenn aus der Familie oder der Verwandtschaft niemand ins Familienunternehmen einsteigen will oder kann, ist eventuell jemand aus der Führungsebene gewillt, die Funktion als Chef und Leiter den Betrieb zu übernehmen. Dies wäre dann ein sogenanntes Management-Buyout. Rund zehn Prozent aller Nachfolgen werden auf diesem Weg geregelt. Zum Ankauf wird meist ein Kredit aufgenommen. In diesem Fall treten der klassische Verkauf von Anteilen oder Vermögensgegenständen oder die Verpachtung gegen Leibrente ein.

An Externe

Ist eine geregelte Nachfolge weder innerhalb der Familie, noch seitens der Belegschaft gegeben, braucht es einen externen Experten, der die Führung übernimmt. Dann braucht es einen Investor.

Vorbereitung ist die halbe Miete

14 Prozent der Unternehmen verfügen über einen soliden, dokumentierten und kommunizierten Nachfolgeplan. 61 Prozent planen, die Führung und/oder das Eigentum an die nächste Generation zu übergeben, obwohl aktuell bei nur 39 Prozent der Familienunternehmen die nächste Generation bereits mitarbeitet. [1]

[1] Österreich-Report Family Business Survey 2018

Experten hinzuziehen

Die Spezialisten sind renommiert im Bereich Zivilrecht und Erbrecht, Gesellschafts- und Gewerberecht sowie im Haftungs- und Familienrecht. Auch steuerliche Aspekte spielen eine nicht zu unterschätzende Rolle. Um den Generationenwechsel im Unternehmen möglichst ohne Unannehmlichkeiten durchzuführen, müssen vielerlei rechtliche Aspekte berücksichtigt werden.  

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Mieten, kaufen, wohnen: Leistbar oder Luxus?

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Miete bezahlen oder doch eher in Eigentum investieren und eine Wohnung oder ein Haus kaufen? Diese Frage stellen sich viele: junge Menschen, Singles, Familien aber auch Senioren. Kaufen oder mieten – was kann man sich „noch“ leisten?

Die Preise fürs Wohnen in Österreich sind im Vergleich zu anderen Staaten bereits jetzt im oberen Drittel und werden wohl weiter ansteigen. Spitzenreiter ist laut Studien und Analysen aktuell Norwegen, gefolgt von Frankreich und Großbritannien, günstig wohnen ist in Portugal möglich.

Haus- oder Wohnungskauf überhaupt noch leistbar?

Die Kosten für Eigentum sind beinahe unerschwinglich, doch locken Banken und Kreditgeber mit Niedrigzinsen. Vor allem wenn 43 Prozent der Bevölkerung in Mietwohnungen leben, in Wien beinahe vier Fünftel, ist das Thema Kaufen verführerisch. Doch Pro und Contra in der Kaufentscheidung müssen daher sehr gut überlegt werden: Beginnend bei monatlichen Kreditbelastungen über Betriebskosten und Verantwortungen bis hin zur Vorfreude über eigenen Wohnraum.

Mietpreise steigen enorm

Im bundesweiten Schnitt müssen um die acht Euro pro Quadratmeter bezahlt werden. Dies ist ein Anstieg von rund 2, 6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.[1] Teurer werden jedoch vor allem Mietwohnungen, die von Privatpersonen angeboten werden. Hier legen die Kosten um 38 Prozent zu, für Genossenschaftswohnungen sind hingegen um 30 Prozent und für eine Wohnung im Gemeindebau um 25 Prozent mehr zu bezahlen. Diese Preissteigerung liegt vor allem daran, dass die Nachfrage nach Wohnraum so stark ist, jedoch das Angebot bei Weitem nicht verfügbar ist.

[1] Statistik Austria

Studien zeigen Sorgen auf

Das Marktforschungsinstitut Integral führte im Auftrag einer österreichischen Bank im Sommer 2019 eine repräsentative Umfrage in Österreich zum Thema Wohnen durch. Dabei geben drei Viertel der Befragen an, dass ihrer Meinung nach bereits 2030 Wohnen nicht mehr bezahlbar sein wird. Auch haben neun von zehn Österreichern den Eindruck, dass Mietkosten und Immobilienpreise stärker gestiegen sind als das monatliche Einkommen. Die Gründe für die hohen Kosten sind vielfältig, unter anderem zu wenig Baugründe und Grundstücke, rascher Zuwachs in den Ballungszentren und generell das Wissen, dass Wohnen wichtig und lebensnotwendig ist.

Das Recht auf Wohnen

Viele Österreicher meinen jetzt sei der richtige Zeitpunkt, um Eigentum zu kaufen. Denn Banken werben mit Niedrigzinsen und Mieten sind rausgeworfenes Geld. Ein Experte im Bereich Immobilienrecht unterstützt in der Entscheidungsfindung und auch in der weiteren Vorgehensweise bei Kaufverträgen, Grundbuchauszügen oder als Treuhänder.

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Treibt Mode Unternehmen in die Insolvenz?

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Mode erzeugt bei vielen den Eindruck: Geld, Fashion und High-Society. Doch immer öfter gehen Modeketten pleite. Nun reihen sich auch Jones oder forever21 in die Liste ein.

Die österreichische Modekette Jones meldete Insolvenz an. Jones ist spezialisiert auf Damenmode und wird als Familienunternehmen in dritter Generation geführt. Eingereicht wurde ein Antrag auf die Eröffnung eines Sanierungsverfahrens mit einer Quote von 20 Prozent ohne Eigenverwaltung. Die Verbindlichkeiten liegen bei rund 7,5 Millionen Euro. Jedoch soll das Unternehmen weiterhin bestehen, wenn ein passender Investor gefunden wird. Auch wurden bereits erste Maßnahmen wie gestraffte Kollektionen und Preisenkungen umgesetzt. Betroffen sind rund 180 Beschäftigte an 38 Standorten in Österreich und 16 Franchisenehmer. Die Insolvenz von Jones ist die drittgrößte in diesem Jahr im Einzelhandel, gleich nach Charles Vögele und mister*lady.

Der Niedergang der Mode

Doch nicht nur eher hochpreisige Modeketten scheitern und müssen kämpfen, auch sogenannte Modediskonter. Die amerikanische Billig-Modekette forever21 hat ebenso Insolvenz angemeldet. 815 Shops in 57 Länder haben laut eigenen Angaben den Kampf gegen Amazon und Co. verloren und Insolvenz angemeldet. Damit wurde Gläubigerschutz beantragt, die nun geplanten Restrukturierungsleistungen sollen sich lediglich auf den profitablen Kern fokussieren. So sollen alleine in den USA 178 Filialen und auch Standorte in Asien und Europa geschlossen werden. Die beiden Geschäfte in Wien sind bereits seit einiger Zeit nicht mehr offen.

Die österreichische Modekette Jones meldete Insolvenz an. Jones ist spezialisiert auf Damenmode und wird als Familienunternehmen in dritter Generation geführt. Eingereicht wurde ein Antrag auf die Eröffnung eines Sanierungsverfahrens mit einer Quote von 20 Prozent ohne Eigenverwaltung. Die Verbindlichkeiten liegen bei rund 7,5 Millionen Euro. Jedoch soll das Unternehmen weiterhin bestehen, wenn ein passender Investor gefunden wird. Auch wurden bereits erste Maßnahmen wie gestraffte Kollektionen und Preisenkungen umgesetzt. Betroffen sind rund 180 Beschäftigte an 38 Standorten in Österreich und 16 Franchisenehmer. Die Insolvenz von Jones ist die drittgrößte in diesem Jahr im Einzelhandel, gleich nach Charles Vögele und mister*lady.

Warum geht´s der Modeindustrie nicht gut?

Gründe, warum vor allem Modeketten und -gschäfte immer wieder in die Insolvenz schlittern sind unter anderem die starke Konkurrenz im Online-Handel. Zum Beispiel zeigen Studien in Amerika, dass seit Anfang 2017 mehr als 20 US-Einzelhändler, darunter Sears und Toy `R`US, pleite gingen. Weitere Herausforderungen mit denen der Einzelhandel in der Modebranche zu kämpfen hat sind ein enormer Preisverfall oder auch das generell das veränderte Einkaufsverhalten der Konsumenten.

Wir kaufen anders

44 Prozent aller Befragten der Fashion Retrail 2017/2018 Studie gaben an, monatlich Geld für Kleidung auszugeben, bei den 18- bis 29-jährigen liegt der Wert sogar bei 56 Prozent. Doch Über 40 Prozent kaufen Kleider, Hosen, Blusen und Co nicht im stationären Einzelhandel, sondern im Internet.

Rechtsberatung in der Krise
Der Einzelhandel im Bereich Mode ist hart umkämpft. Daher ist es notwendig auf einen Rechtsbeistand zu vertrauen, der Erfahrung und Know-how mitbringt.

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Private Stiftungen liegen im Trend

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Eine Privatstiftung ist eine Einrichtung, die mit dem ihr gewidmeten Vermögen einen vom Stifter festgelegten Zweck verfolgt. Die finanziellen Mittel sollen so langfristig erhalten bleiben. In Österreich gibt es über 3.090 private Stiftungen, darunter rund 200 rein gemeinnützige, sowie 220 Bundes- und 240 Landesstiftungen.

Eine Privatstiftung ist eine juristische Person, die gemeinnützige – wie die Förderung der Wissenschaft, Forschung oder Kunst – oder eigennützige Zwecke – Familien- oder Unternehmensmitarbeiterstiftungen – verfolgt. Es kann sinnvoll sein eine Privatstiftung zu gründen, wenn ein Unternehmen nicht auf mehrere Nachfolger und/oder Erben aufgeteilt werden soll. So könnte – entsprechend gewissenhaft formulierte Anweisungen des Stifters an den Stiftungsvorstand – das Unternehmen bestehen bleiben und das Unternehmen von familienfremden, vom jeweiligen Stiftungsvorstand ausgewählten, geeigneten Managern, geführt werden. Eine Stiftung selbst darf jedoch kein eigenes Gewerbe ausüben und muss sich daher mit dem Halten von Geschäftsanteilen begnügen.

Auf einen Blick: Die Vorteile einer Privatstiftung

Wenn eine private Stiftung gegründet wird ergeben sich zahlreiche positive Aspekte.

  • Sicherung des Lebenswerks über den Tod hinaus
  • Ungeteilte Erhaltung der Vermögenswerte
  • Erhaltung der Arbeitsplätze
  • Versorgung der Angehörigen
  • Förderung und Unterstützung bestimmter Personen
  • Vermeidung der Zersplitterung des Vermögens in der Erbfolge
  • Erhaltung des Unternehmens ohne Nachkommen
  • Förderung der Kapitalbildung und Prosperität
  • Förderung der Interessen und/oder sozialen Absichten
  • Zusammenhalt des Unternehmens bei Vermögensauseinandersetzung
  • Professionelle Führung eines Unternehmens durch vom Stiftungsvorstand ausgewählte Manager
  • Förderung gemeinnütziger Zwecke

Zusammengefasst

Im Vordergrund einer Stiftung steht Vermögen gleich welcher Form nachhaltig zu bewahren, eine professionelle Unternehmensführung zu organisieren und zu erhalten. Arbeitsplätze zu sichern und eine Aufsplitterung zu verhindern. Das Vermögen wird vom Stifter losgelöst. 

Der Weg zur Privatstiftung

Die Privatstiftung entsteht mit Eintragung der Stiftungserklärung in das Firmenbuch. Die Stiftungserklärung kann unter Lebenden aber auch von Todes wegen durch letztwillige Anordnung errichtet werden. Mit der Errichtung einer Privatstiftung verliert der Stifter sein unmittelbares Zugriffsrecht auf das gestiftete Vermögen und ist dieses vom Stiftungsvorstand im Sinne des Stiftungszweckes zu verwalten!

Das Mindestvermögen einer Privatstiftung beträgt 70.000 Euro.

Die Stiftungserklärung hat folgenden Mindestinhalte:

  • Definition über die Widmung des Vermögens
  • Erklärung des Stiftungszweckes
  • Bekanntgabe der Begünstigten
  • Name und Sitz der Privatstiftung
  • Name und Adresse des Stifters
  • Skizzierung der Dauer der Stiftung (jedoch für maximal 100 Jahre)

Darüber hinaus sollte jede Stiftungserklärung folgende wohl überlegte Punkte enthalten:

  • Regeln für den Stiftungsvorstand bestehend aus Stiftungsprüfer, Gründungsprüfer, Aufsichtsrat und weitere Organe
  • einen Leitfaden für etwaige Änderungen der Stiftungsregeln
  • eine Entschädigungsregelung
  • Regeln über die Aufteilung und Verwaltung des Vermögens bei einer Auflösung der Stiftung

Die handelnden Personen

Damit eine Stiftung auch rechtlich korrekt aufgestellt ist, braucht es Führung. Wie in einem Unternehmen braucht eine Stiftung einen Vorstand und Aufsichts- und Prüforgane.

  • Der Vorstand

Der Vorstand der Stiftung muss aus drei Personen bestehen. Begünstigte und nahe Angehörige des Stifters sind von dieser Funktion ausgeschlossen. Den ersten Vorstand bestellt der Stifter persönlich, der selbst dem Vorstand angehören kann, wenn er nicht auch Begünstigter ist. Der Vorstand verwaltet das Vermögen im Sinne des Stiftungszwecks, der bei der Gründung genau definiert und festgelegt sein muss.

  • Der Prüfer

Diese Funktion wird vom Gericht oder von einem bestehenden Aufsichtsrat bestimmt. Die Person, die diese Verantwortung übernimmt muss beeideter Wirtschaftsprüfer und Steuerberater oder beeideter Buchprüfer und Steuerberater sein. Der Stiftungsprüfer darf nicht als Begünstigter oder Arbeitnehmer sowie als Mitglied einer anderen Stiftung aufscheinen. Der Jahresabschluss und der Lagebericht sowie die gesamte Buchführung wird vom Stiftungsprüfer binnen drei Monaten geprüft.

  • Der Aufsichtsrat

Sind mehr als 300 Arbeitnehmer in der Stiftung beschäftigt, oder wird von dieser eine inländische Kapitalgesellschaft bzw. einer Genossenschaft einheitlich geleitet und liegt auch hier die Arbeitnehmerzahl bei über 300 Personen ist ein Aufsichtsrat zu bestellen. Dieser muss aus drei Personen bestehen, die der Stifter definiert.

Beendigung einer Privatstiftung

Eine Stiftung kann in 4 Fällen aufgelöst werden:

  1. Ablauf der Bestandsdauer
  2. Eröffnung eines Insolvenzverfahrens oder Insolvenzabweisung mangels Masse
  3. Einstimmiger Auflösungsbeschluss des Vorstandes (etwa bei Widerruf des Stifters)
  4. Gerichtlicher Auflösungsbeschluss

Rechtlichen Beistand hinzuziehen

Ein kompetenter Rechtsanwalt, der das Vertrauen genießt und sich auf das Privatstiftungsrecht spezialisiert hat, ist der erste Ansprechpartner, wenn eine Gründung einer Stiftung im Raum steht. Nur durch eine umfassende Beratung kann die geeignetste und sicherste Lösung für die Anliegen des Mandanten erarbeitet werden, der sein Vermögen letztendlich in die Hände Dritter gibt.

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Böse Überraschungen nach dem Wohnungs- oder Hauskauf vermeiden

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Mehrmals besichtigt, sämtliche Pläne samt Energieausweis begutachtet, sich eventuell einen Experten zum Sichten der Bausubstanz eingeladen und vermeintlich alles kontrolliert – doch nach dem Kauf dann doch das böse Erwachen. Eine rechtliche Absicherung beim Haus- oder Wohnungskauf lohnt sich.

Die Suche nach dem perfekten Haus oder der Traumwohnung kann durchaus eine langwierige Angelegenheit werden. Denn es will ja gut überlegt sein, wo man sich langfristig niederlässt. Ist man dann eingezogen und will es sich gerade gemütlich machen, kann auch wenn man alles bedacht hat, aus dem Traum rasch ein Alptraum werden. Denn einen baulichen Zustand einer Immobilie sowie allfällige Rechte Dritter einzuschätzen, ist dann doch nicht so einfach.

NICHT NACH der Unterzeichnung des Kaufvertrags, sondern BEREITS IM VORHINEIN sollten sie alle entdeckt werden: Rechts- und Sachmängel sowie bereits vorhandene Schäden. Eine ausführliche rechtliche Prüfung und ein entsprechend auf die Immobilie abgestimmter Kaufvertrag gibt rechtliche Absicherung, damit Käufer im Nachhinein keine bösen Überraschungen erleben.

Mängel auf einem Blick
Es gibt viele Mängel, die oft bei den durchgeführten Besichtigungen nicht erkannt werden (können). Dazu gehören beispielhaft überdeckte Wasserschäden, undichte Leitungen oder auch Schimmelbefall, die erst Jahre nach dem Kauf in Erscheinung treten können. Kann man nachweisen, dass sie bereits im Zeitpunkt der Übergabe des Hauses oder der Wohnung vorhanden bzw. angelegt waren, haftet der Verkäufer.
Die Gewährleistungsfrist für unbewegliche Gegenstände, darunter fallen eben auch Häuser, Wohnungen oder Grundstücke, beträgt drei Jahre. Diese Frist beginnt mit der Übergabe des Objekts und endet nach dem Ablauf von 36 Monaten. Wenn also nach einem Jahr starker Schimmelbefall im Badezimmer auftritt und der Käufer nachweisen kann, dass dieser bereits bei Übergabe vorhanden war bzw. schon seit Jahren immer wieder kommt, hat der Verkäufer die Kosten für die Beseitigung zu übernehmen. Eine dem Käufer entgegenkommende Besonderheit des ABGB ist, dass eine gesetzliche Vermutung besteht, dass ein Mangel bereits bei Übergabe vorhanden war, wenn der Mangel innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe auftritt. Damit kommt der Käufer in die angenehme Lage, dass nicht er nachweisen muss, dass der Mangel bei Übergabe vorhanden war, sondern der Verkäufer beweisen muss, dass der Mangel nicht vorhanden war.

Was ist ein Mangel?
Wird eine Wohnung als sanierungsbedürftig angeboten und im Vertrag entsprechend beschrieben, muss man als Käufer auch gröbere Mängel hinnehmen. Besonders bei älteren Häusern und Wohnungen entsprechen die Elektroinstallationen oft nicht mehr den heutigen Sicherheitsstandards. Hier kann es böse Überraschungen geben, wenn man beabsichtigt die Immobilie zu vermieten und der Mieter aufgrund einer nicht entsprechenden Elektroinstallation den Mietzins mindert.

Wird der Zustand einer Immobilie als neuwertig beschrieben, sind auch bereits kleine Kratzer im Parkett oder Farbstriche an der Wand Mängel für die der Verkäufer einzustehen hat.

Müssen Mängel bei der Übergabe der Immobilie akzeptieren werden, muss sich dies auch im Preis widerspiegeln. Grundsätzlich gilt, je höher der Verkaufspreis ist, desto höher sind die Anforderungen an die Qualität der zu übergebenden Wohnung und desto besser sind auch die Chancen für die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen.

Die Gewährleistungsansprüche
Das Gesetz kennt die Ausbesserung und/oder Verbesserung als sogenannte primäre Gewährleistungsansprüche. Das Gesetz sieht daher vor, dass grundsätzlich zuerst dem Verkäufer die Chance gegeben werden muss, den Schaden selbst zu verbessern oder die mangelhafte Sache auszutauschen. Erst wenn eine Verbesserung den Mangel nicht beseitigt hat oder eine Verbesserung oder ein Austausch unmöglich ist, greifen die sekundären Gewährleistungsbehelfe der Preisminderung und Wandlung. Darunter zu verstehen sind die Minderung des Kaufpreises oder die Rückabwicklung (Wandlung). Eine Wandlung hat die Rückgabe der Wohnung gegen Rückerstattung des Kaufpreises zur Folge.

Achtung Privatverkauf
Bei Immobilienkaufverträgen zwischen Privatpersonen besteht die Möglichkeit, dass auf Gewährleistungsansprüche verzichtet wird. Ein allfällig erklärter Verzicht hat weitreichende Folgen und sollte nur abgegeben werden, wenn man das Kaufobjekt ausreichend untersucht hat und sich der Gewährleistungsausschluss auch im Preis widerspiegelt. Wurde auf die Gewährleistung verzichtet bestehen nur mehr wenige Möglichkeiten Ansprüche gegen den Verkäufer durchzusetzen. Insbesondere kann dies der Fall sein, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde.

Niederschriften sind unerlässlich
Sämtliche zwischen den Parteien getroffenen Abmachungen müssen beim Immobilienkauf schriftlich geregelt werden. Empfohlen wird sich schon vor der Besichtigung einer Immobilie mit einem Rechtsberater in Verbindung zu setzen, da dieser nützliche Informationen über die abzuklärenden Tatsachen geben kann, an die viele Käufer vorerst noch gar nicht denken.

Wird ein Objekt privat verkauft haben die Verkäufer oft kein Interesse daran, sich um Mängel an der verkauften Immobilie zu kümmern, oder die Kosten für in der Zukunft anstehende Reparaturen zu bezahlen. Daher kommt es in Kaufverträgen zwischen Privatpersonen oft vor, die Gewährleistung für Sachmängel auszuschließen. Ein solcher Gewährleistungsausschluss ist aber oft nicht sehr leicht zu erkennen und ist immer mit Vorsicht zu genießen. Empfohlen wird – obwohl durchaus üblich – grundsätzlich keinen Gewährleistungsausschluss zu akzeptieren, sondern sich zumindest beispielsweise Ansprüche gegenüber den mit dem ursprünglichen Bau bzw. Umbau beauftragten Firmen abtreten zu lassen.

Klauseln wie
„Der Käufer hat die Wohnung besichtigt und kauft sie wie sie liegt und steht…“ oder „Der Verkäufer leistet keine Gewähr für eine bestimmte Beschaffenheit, Ausmaß oder Eigenschaften des Kaufgegenstandes…“ werden als Gewährleistungsausschluss gedeutet.

Es lohnt sich daher auf jeden Fall, einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen, ob ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde oder nicht. Zudem ist als Käufer unbedingt auf eine entsprechend eindeutige Formulierung achten.

Rechtliche Fachkenntnisse zuziehen
Wenn es um Haftungen, Gewährleistungen und Co. geht, ist der Zustand der Immobilien zum Zeitpunkt der Übergabe zentral, zusätzlich kommen zahlreiche Verträge und Bewilligungen sowie Behördendokumente hinzu, die geprüft werden müssen. Darum ist ein Experte beim Immobilienkauf wichtig, denn die Geltendmachung von Mängeln ist sehr komplex und für den juristischen Laien kaum überschaubar. Jahrelange Erfahrung und Tätigkeit im Bereich des Immobilienrechts machen es möglich, Klienten bestmöglich bei der Umsetzung der Interessen zu unterstützen und auf Stolpersteine hinzuweisen, die vermieden werden können.

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Insolvenzverfahren ist nicht gleich Insolvenzverfahren

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Insolvenz bedeutet Zahlungsunfähigkeit des Unternehmens, es können keine Zahlungen an Lieferanten oder Mitarbeiter geleistet werden. Der Zahlungsunfähigkeit wird die Überschuldung gleichgestellt. Eine Insolvenz muss beim zuständigen Gericht eröffnet werden.

Stehen Unternehmen vor einer Insolvenz oder sind diese mittendrin gibt es verschiedenste Verfahren und Pläne, die vor Gericht zur Anwendung kommen, um den Gläubigern einen Teil ihrer Schulden zurückzahlen zu können. Je nach Insolvenz sollte das Verfahren individuell auf den Schuldner abgestimmt werden. Neben dem Konkursverfahren, dass auf die Verwertung des Vermögens des Schuldners gerichtet ist, und der Schuldner mit Ausnahme der vom Masseverwalter ausgeschütteten Quote nicht von seinen Schulden befreit wird, insbesondere sein:

Das Sanierungsverfahren
Dieser besagt, dass die ausstehenden Gelder an die Gläubiger zu bestimmten Anteilen innerhalb eines definierten Zeitraumes bezahlt werden müssen. Der Sanierungsplan sieht eine Mindestquote von 20 Prozent (bei Eigenverwaltung von 30 Prozent) vor die binnen zwei Jahren zu bezahlen ist. Zudem muss der Plan von der Mehrheit der Gläubiger angenommen werden und auch vom Gericht offiziell bestätigt werden, das aber diesen auch ablehnen kann, wenn die Erfüllung nicht möglich erscheint. Der bestätigte und erfüllte Sanierungsplan befreit den Schuldner von den bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens angehäuften restlichen Schulden inklusive Zinsen und zwar auch hinsichtlich jener Gläubiger, die sich am Sanierungsverfahren nicht beteiligt – sohin ihre Forderung nicht angemeldet – haben.
Ist der Schuldner eine natürliche Person und stellt den Betrieb seines Unternehmens ein, kann er ein Zahlungsplanverfahren anstreben, wenn ein angebotener Sanierungsplan von den Gläubigern abgelehnt wird. Das Vermögen einer juristischen Person wird nach einem abgelehnten Sanierungsplan verwertet.

Das Zahlungsplanverfahren
Der Zahlungsplan hat im Vergleich zum Sanierungsplanverfahren einige Vorteile für Schuldner, aber auch für die Gläubiger. Für Schuldner bringt er eine flexible Quote und einen größeren Spielraum bei der Zahlungsfrist. Ein weiterer Vorteil ist die Möglichkeit, bei Gericht einen Änderungsantrag einzubringen, wenn es zu einer unverschuldeten Verschlechterung des Einkommens kommt. Allerdings zwingt der Zahlungsplan Schuldner zur Vermögensverwertung. Jegliches Vermögen, das der Schuldner nicht zu einer „bescheidenen Lebensführung“ benötigt, wird verwertet und der Erlös auf die Gläubiger aufgeteilt. Vermögenswerte, die im Konkurs auf jeden Fall verwertet werden, sind beispielsweise ein Haus, eine Eigentumswohnung, das Auto, Sparbücher, Lebensversicherungen, in denen Geld angespart wurde, etc. Kein Schuldner muss befürchten, dass im Zuge des Privatkonkurses mehr weggenommen wird, als bei einer normalen Fahrnispfändung, die von einem Gläubiger beantragt wurde. Somit wird der Zahlungsplan meist ohne vorherigen Sanierungsplan beantragt. Im Gegensatz zum Sanierungsplan hat der Zahlungsplan eine hohe Bedeutung im Insolvenzverfahren. Der größte Teil aller Privatkonkurse endet mit einem Zahlungsplan.

Das Abschöpfungsverfahren mit Restschuldbefreiung
Das Abschöpfungsverfahren ist ein „Auffangnetz“ für diejenigen, die den Zahlungsplan nicht bewerkstelligen können. Entweder weil die Gläubiger einem Zahlungsplan nicht zugestimmt haben, weil ihnen die Quote zu gering erscheint oder weil die Zahlungsziele nicht eingehalten werden können. Auch wenn das Einkommen bei Insolvenzeröffnung nicht oder nur geringfügig über dem Existenzminimum liegt, kann direkt ein Abschöpfungsverfahren eingeleitet werden ohne den Umweg über ein Zahlungsplanangebot machen zu müssen. Beim Abschöpfungsverfahren wird keine bestimmte Quote definiert und auch die Gläubiger müssen nicht zustimmen, über die Durchführung entscheidet alleine das Gericht. Während des Verfahrens muss der Schuldner über einen Zeitraum von fünf Jahren einer angemessenen Erwerbstätigkeit nachgehen und seinen pfändbaren Anteil des Einkommens an einen Treuhänder abtreten. Erbschaften oder Gewinne fallen ebenso den Gläubigern zu.
Bei Erfüllung aller Pflichten erteilt das Gericht die Restschuldbefreiung, der Schuldner wird damit der nicht bezahlte Teil der Schulden erlassen.
Die Möglichkeit der Restschuldbefreiung im Abschöpfungsverfahren steht nur redlichen Schuldnern offen. Zum Schutz der Gläubiger bestehen strenge Einleitungshindernisse und Mitwirkungspflichten. Wenn der Schuldner seine Pflichten schuldhaft verletzt und die Befriedigung der Gläubiger dadurch beeinträchtigt, wird das Abschöpfungsverfahren auf Antrag eines Gläubigers vorzeitig eingestellt. Das bedeutet, dass die alten Schulden samt Zinsen wieder aufleben und der Schuldner von Neuem exekutiert werden kann

Löschung aus Insolvenzdatei
Kommt es zu einem Insolvenzantrag und zu einem Verfahren, wird der Fall in die sogenannte Ediktsdatei aufgenommen, in welche die Öffentlichkeit Einsicht nehmen kann. Diese Ediktsdatei ist vom Bundesministerium für Justiz und dient der Bekanntmachung aller wichtigen Beschlüssen des Gerichts in Sanierungs- und Konkursverfahren. Einsicht kann man via www.edikte.justiz.gv.at nehmen. Läuft ein Sanierungs- oder Zahlungsplan aus wird das Verfahren gänzlich gelöscht. Generell gilt aber: Alle Daten sind grundsätzlich ein Jahr nach Abschluss eines Verfahrens abrufbar.

Juristische Beratung im Krisenfall
Welche Ansprüche können geltend gemacht werden und gegen wen? Welches Verfahren birgt die größeren Chancen? Macht ein Sanierungsplan überhaupt Sinn? Welche Möglichkeiten können genutzt werden? In einem Orientierungsgespräch mit einem Rechtsanwalt erhalten Klienten Klarheit bezüglich der geltenden Rechtslage und der weiteren Vorgehensweise im konkreten Fall.

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Was man über das Bauherrenmodell wissen muss

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Das Bauherrenmodell ist eine Veranlagungsmöglichkeiten. Für Erfolg bedarf es vertiefendes Know-how oder rechtliche Expertise.

Bei einem Bauherrenmodell wird man Miteigentümer einer Liegenschaft und dem darauf errichteten Gebäude. Bauherrenmodelle sind Finanzierungssysteme, bei denen mehrere Personen oder Unternehmen gemeinsam in ein Projekt investieren. Jeder ist anteilmäßig am Objekt beteiligt.

Es wird grundsätzlich unterschieden zwischen einem sogenannten „großen“ Bauherrenmodell, bei dem bereits im Vorfeld gemeinsam ein schlüssiges und stabiles Finanzierungskonzept erarbeitet wird und einem „kleinen“, bei dem man in ein bereits geplantes Projekt einsteigt.

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Vor und Nachteile des Bauherrenmodells im Vergleich zum pazifizierten Eigentum

Vorteile:

  • Abschreibung der Werbungskosten zumeist in den ersten drei Jahren. Die restliche Investition wird auf 15 Jahre aufgeteilt (parifiziertes Wohnungseigentum über 66,6 Jahre).
  • Zugang zu Förderungen und Annuitätenzuschüssen auch bei hohem Einkommen, aufgrund der Objektförderung, die dann sehr wohl auf die Einzelpersonen durchgreift.

Nachteile:

  • Abschreibung auf 15 Jahre bedeutet eine entsprechend höhere Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuerberechnung bei einem allfälligen Verkauf.
  • Die Beteiligung an einem Bauherrenmodell ist schwierig kurzfristig zu Geld zu machen.
  • Finanzierende Banken akzeptieren ein Bauherrenmodell als Sicherheit oftmals schlechter, als parifiziertes Wohnungseigentum.
  • Das Finanzierungssystem eines Bauherrenmodells ist langfristig. Allfällige gesetzliche Änderungen können berechnete Steuervorteile zunichtemachen (etwa die Verlängerung der AfA für Instandsetzungsmaßnahmen von 10 auf 15 Jahren durch die Steuerreform 2015/2016).
  • Weiters besteht die Gefahr, dass bereits gewährte Steuervorteile doch nicht zugesprochen werden, da das gesamte Projekt vom Fiskus, wenn innerhalb von 25 Jahren kein Totalüberschuss erzielt wird, als „Liebhaberei“ betrachtet wird.
  • Ein Ausstieg ist, wenn dieser überhaupt möglich ist, lediglich mit hohen Verlusten verbunden. Auch kann ein Projekt im schlimmsten Fall als Totalverlust enden, wenn Baukosten oder Absicherungsmöglichkeiten nicht beachtet oder enorm überschritten werden.

Worauf sollte man achten  

Bevor Geld und Zeit sowie Know-how investiert werden sollten interessierte eine ausgiebige kompetente Rechtsberatung in Anspruch nehmen. Die steuerlichen Vorteile, die Abschreibung, der Erhalt von Förderungen des Landes sowie die Sicherheit im Grundbuch können durchaus eine gute Veranlagungsform darstellen. Doch bedarf es vor Abschluss und Investition einer eingehenden Durchleuchtung des beabsichtigten Projektes um die Möglichkeiten und Risiken sowie deren Absicherung abschätzen zu können.

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Open House im neuen Welser Kanzleistandort

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und Wirtschaftsrecht. 

Die renommierte Welser Kanzlei der Rechtsanwälte Mag. Philipp Stossier, Dr. Martin Stossier und Dr. Roland Heitzinger in Wels eröffnete die neuen Büroräumlichkeiten mit mehr als 150 Gästen.

Die Kanzlei wurde in der Dragonerstraße in Wels neu eröffnet und damit der erfolgreiche Umbau und Umzug gefeiert. Das Haus, indem sich die neuen Büroräumlichkeiten befinden, wurde von den Architekten Ortner & Ortner in den 1980er Jahren designt und erbaut. Heute wurde das Objekt von Architekt Wolfgang Frohring bis auf die Außenmauern, die Decke im Kellergeschoss und das Dach, beinahe gänzlich umgestaltet. Die Neukonzeption wurde von der Stadt Wels als bedeutungsvolle Revitalisierung ausgezeichnet. Die neuen Kanzleiräumlichkeiten sind sehr hell und modern und bieten dem Team dreimal mehr Platz als das alte Büro in der Ringstraße und auch eine bessere Infrastruktur, um Klienten noch besser beraten und betreuen zu können. Es gratulierten unter anderem Bürgermeister und Kollege Dr. Andreas Rabl, Stadtrat Peter Lehner, Bürgermeister der Marktgemeinde Thalheim Andreas Stockinger, CEO der Lunik2 Group Gerhard Kürner und Vorstandsvorsitzende der KTM AG Stefan Pierer. Für das leibliche Wohl sorgte das s´Kulinarium Wels.

Dr. Martin Stossier, Dr. Roland Heitzinger und Mag. Philipp Stossier sind die Experten für jeden Fall.

Die Experten für jeden Fall
Die Anwälte sind spezialisiert auf die Bereiche Immobilien-, Insolvenz-, Scheidungs- und Strafrecht sowie Unternehmens- und Wirtschaftsrecht. Die Klienten werden persönlich und individuell betreut. Die Anwälte sind in der Beratung und Betreuung stets bemüht Vereinbarungen zwischen den Parteien zu finden, die für beide Seiten eine faire Lösung darstellen. Dies ist das Credo von Dr. Martin Stossier, der die Kanzlei 1985 gründete, Dr. Roland Heitzinger, der nach seiner absolvierten Ausbildung in der Kanzlei weiter kooperierte und Mag. Philipp Stossier, der dritter Kooperationspartner in der Kanzlei. 

Dr. Martin Stossier, Dr. Roland Heitzinger und Mag. Philipp Stossier sind die Experten für jeden Fall.

Insgesamt wurden bisher rund 350 Insolvenzverfahren, wie zum Beispiel jenes der Wozabal Mietberufsbekleidung GmbH & Co.KG., der Stadler Güterverkehrs GmbH, der funworld AG, der Schuster Sport & ClassicCars GmbH oder der Theresia Häupl GmbH als Masseverwalter, Schuldner- und Bankenvertreter betreut.

MAG. PHILIPP STOSSIER

Ihr Experte für Insolvenz- und

Immobilienrecht, Unternehmens-

und Wirtschaftsrecht. 

Athleten während und nach Verletzungen nicht hängen lassen

MAG. PHILIPP STOSSIER

There is no denying the fact that the success of an advertisement lies mostly in the headline.

Sind Sportler Arbeitnehmer bei einem Verein oder Verband, selbstständige Einzelkämpfer oder aus Lust und Laune heraus als Hobbysportler unterwegs? Bei der Klärung dieser oftmals schwierig zu klärenden arbeits- und sozialrechtlichen Grundfragen sind Vereinsorgane, Sponsoren und Verbände gut beraten, rechtlichen Beistand zu konsultieren.

Ein wichtiges Urteil für die gesamte Sportwelt ist im Zusammenhang mit dem Unfall von Skispringer Lukas Müller, der bei einem Sturz als Vorspringer seit der WM 2016 im Rollstuhl sitzt, ergangen. Die zuständige Gebietskrankenkasse ging rechtlich richtig vom Vorliegen eines Dienstverhältnisses und somit von einem Arbeitsunfall aus. Der ÖSV, der seinen Unfall als Freizeitunfall einstuften, ging gegen diesen Bescheid der Gebietskrankenkasse über mehrere Instanzen vor, dessen Richtigkeit nun vom Verwaltungsgerichtshof bestätigt wurde. Damit ist Müller nun bis an sein Lebensende finanziell abgesichert. Der VwGH hat damit seine bereits seit langem bestehende Rechtsprechung zu Berufssportlern und Amateursportlern, die in persönlicher Abhängigkeit gegen Entgelt für einen Verein oder Verband tätig sind, bestätigt.

Zur Beurteilung ob ein Sportler im Einzelfall Dienstnehmern im Sinne des ASVG und damit anzumelden ist, rate ich, insbesondere auch um mögliche Haftungen zu vermeiden, einen Anwalt des Vertrauens zu konsultieren. Auch Sportler sind nach einer Sportverletzung gut beraten bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche anwaltlichen Beistand hinzuzuziehen, da die Anerkennung als Arbeitsunfall weitreichende Konsequenzen für das weitere Leben hat.

Weitreichende Folgen
Dieses Urteil des Verwaltungsgerichtshofes soll nun nicht nur für besonders risikoreiche Sportarten, sondern wirklich für alle, als Präzedenzfall herangezogen werden. Es geht um die gesetzliche Versicherung und vor allem auch Absicherung für Sportlerinnen und Sportler, gleich ob in einem Verband oder Verein tätig, oder als ambitionierte Hobbysportler welche sich etwa in einer persönlichen Abhängigkeit zu einem Sponsor befinden. Aber auch für Sponsoren hat dieses Urteil weitreichende Bedeutung, da auch die Beziehung zum gesponsorten Sportler ein Dienstverhältnis sein kann, wenn der Sponsor beim Training, bei den zu absolvierenden Wettkämpfen, etc. eingebunden ist.

  • Berufssportler/Profisportler

Dies sind alle, die mit der Ausübung des Sports den gesamten Lebensunterhalt verdienen. Sie haben Verträge mit Vereinen und es liegt ein Dienstvertrag vor. Dieser führt zur Anwendung sämtlicher einschlägiger arbeitsrechtlicher und sozialversicherungsrechtlicher Regelungen: Urlaubsrecht, Arbeitszeit, etc. Der Vertragspartner ist verpflichtet den Sportler dem ASVG entsprechend zu versichern und anzumelden.

  • Vereinssportler/Hobbysportler

Diese Sportler erhalten für die Ausübung keine Gegenleistung. Damit ergibt sich keine rechtliche Verpflichtung, dass die Sportart ausgeübt werden muss aber auch keine Gegenleistung wie einen Dienstvertrag. Arbeits- oder sozialversicherungsrechtliche Regelungen sind daher nicht möglich.

  • Halbprofis/Nebenberufssportler

Diese Sportler erhalten eine Gegenleistung für die Ausübung, dies ist jedoch nicht primär ihr Lebensunterhalt. Der Sport ist sozusagen ihr Zweitjob. Diese Einordnung ist eine große Herausforderung und rechtliche Grauzone.

Die Absicherung von Sportler
Ein aktueller Fall, die Vertretung eines Sportlers nach einer schweren Verletzung bei der Ausübung, zieht sich bereits seit 2013. Grund dafür ist, dass die Gebietskrankenkasse und auch die Pensionsversicherungsanstalt oftmals den Einzelfall bis in die letzte Instanz treiben und dies für den Betroffenen eigentlich unzumutbar ist. Es lohnt sich als Sportler, gleich ob Profi, Amateur oder nebenbei, eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen, um sich bei Unfällen geschützt und finanziell abgesichert zu wissen.

MAG. PHILIPP STOSSIER

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