Krisen bieten Chancen: Jetzt Unternehmen neu gründen

MAG. PHILIPP STOSSIER

Ihr Experte für Insolvenz- und

Immobilienrecht, Unternehmens-

und Wirtschaftsrecht.

Andere schlittern in die Insolvenz, viele zittern um den Fortbestand, wieder andere gründen gerade jetzt in Krisenzeiten neue Unternehmen. Für eine Neugründung in ruppigen Zeiten braucht es Mut aber auch Experten, die begleitend und unterstützend unter die Arme greifen. Es heißt nicht umsonst: Vorbereitung ist das halbe Leben!

Eine Geschäftsidee ist geboren, die Sie nicht mehr loslässt. Dann stellen Sie sich die Frage: Welchen Mehrwert kann mein Produkt, meine Dienstleistung bieten, welche Nachfrage bedient mein Geschäftszweig und wird dies auch in Zukunft gebraucht werden? Meldungen von Insolvenzen, Abbau von Mitarbeitern und unsichere Zukunftsaussichten machen Ihnen keine Angst, sondern gerade jetzt sehen Sie mit Ihrer Idee eine Chance am Markt? Können Sie diese Fragen positiv und eindeutig mit JA beantworten? OK, dann nehmen Sie Ihre Chance war und werden Sie zum mutigen Neugründer in Krisenzeiten.

Neugründung mit Weitblick
Ein eigenes Unternehmen zu gründen muss gut vorbereitet werden. Ein Anhaltspunkt kann das von Experten des IHS oder des Wifo prognostizierte Wirtschaftswachstum bis zu 4,7 Prozent sein. Weiters sollte man sich als angehender Geschäftsmann bzw. als angehende Geschäftsfrau mit vier wichtigen Impulsen beschäftigen.

  1. Ist mein neues Business langfristig gesehen zukunftsfähig?
    Nachhaltige Geschäftsmöglichkeiten sind vor allem in den veränderten Gewohnheiten in der Gesellschaft zu finden. Etwa: Arbeitnehmer werden das Arbeiten von zu Hause ins daily business integrieren, die Mobilität wird sich verändern, geshoppt wird weiterhin vermehrt online, unsere Gesundheit erhält einen ganz neuen Stellenwert und vieles mehr. Diese Trends sind natürlich bedingt durch die anhaltende Corona-Pandemie entstanden. Zukunftsthemen, unabhängig von Corona und Co., sind aber zum Beispiel auch die Zunahme an älteren Menschen in unserer Gesellschaft, der Trend zu erneuerbaren Energien oder neue Formen der Mobilisierung.
  2. Ich will mein eigens entwickeltes Produkt vertreiben, wie hoch ist die Marge meines Angebotes?
    Diese Frage hängt stark auch von der Geschäftsidee ab. Ist diese auf Krisenzeiten ausgerichtet oder für die so lang herbeigesehnte Nach-Corona-Zeit? Fakt ist, in einem funktionierenden und wachsenden Wirtschaftssystem sind Margen nicht primär ausschlaggebend. Wenn die Produktion also nicht gleich hohe Gewinnspannen abwirft, kann diese ausgeweitet werden, um den Gewinn zu steigern. Ein „drauf sitzen“ bleiben darf jedoch nicht eintreffen, daher muss das Angebot krisensicher sein.
  3. Wie kann die Finanzierung gesichert werden, welche Reserven sind vorhanden?
    Das ganze Geld in die neue Geschäftsidee investieren? Übermäßiges Risiko sollte keinesfalls eingegangen werden. Denn niemand kann tatsächlich garantieren, dass Ihr Geschäft boomen und sofort Gewinn abwerfen wird. Und Geld braucht man nun mal zum Leben. Daher sollte man nicht sofort auf die Einnahmen aus dem neuen Business angewiesen sein. Also Karten auf den Tisch: Können Sie ein Jahr ohne Einkünfte aus der selbständigen Tätigkeit überleben und Sozialabgaben leisten?
  4. Gibt es eine Erfolgsgarantie für das neue Geschäftsmodell?
    Bevor Sie all Ihr Geld auf ein Pferd setzen, sollten Experten für Unternehmensgründungen , Wirtschafts- und Unternehmensrecht konsultiert werden. Auch kleinere Marktrecherchen ohne großes Budget sind äußerst sinnvoll. Denn diese machen deutlich, ob eine Nachfrage für Ihr Produkt oder Ihre Dienstleistung überhaupt vorhanden ist und wieviel Geld potentielle Kunden dafür auch bereit sind auszugegeben. Marktrecherchen können via Umfragen auf Social Media Plattformen zum Beispiel durchgeführt werden. So kann auch bereits eine Community aufgebaut werden, die als sehr potenzielle Käufer gelten.

Fazit
Eine Geschäftsneugründung ist keineswegs ein Selbstläufer, möge die Idee, das Produkt oder die Dienstleistung noch so gut sein. Es ist vor allem jetzt zugleich schwieriger und leichter denn je, ein eigenes Business zu gründen. Doch mit Optimismus, Mut und Durchhaltevermögen, aber auch gleichzeitig einem soliden und geprüften Businessplan kann sich ein nachhaltiger, geschäftlicher Erfolg einstellen.

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Kaufen, schenken oder vererben kann so einfach sein: Wenn Experten unterstützen

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Grundbuchauszüge, zig persönliche Unterlagen, woher kommt der Energieausweis, schenken oder doch eher nicht und vieles mehr: Ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu kaufen, zu verschenken oder zu vererben verlangt einiges an Papierkram und damit verbunden Know-how. Doch welche Dokumente sind notwendig, welche Fragen sollte man unbedingt vor Kaufabschluss stellen, was muss bei Schenkungen und Vererbung beachtet werden und welche Abgaben kommen auf einen zu?

Es sind komplexe Frage, die auf Käufer, Verkäufer, Erben oder Beschenkte von Eigenheimen, Eigentumswohnungen oder auch Grundstücken einprasseln: Die gestalten sich die rechtlichen Rahmenbedingungen? Wie sehen die Vermögens- und Eigentumsverhältnisse der Parteien aus? Welche Steuern sind zu bezahlen? Welche Gebühren fallen an? Wann soll man schenken, wann vererben? Und vieles mehr. Antworten finden sich im Netz, doch sind die seriös? Am besten gleich zu Beginn einen Experten anfragen und sich bei der professionellen und sicheren Abwicklung beraten lassen.

Die Immobilienanalyse

Anwälte mit Schwerpunkt Immobilienrecht geben einen Überblick über die jeweilige individuelle Situation eines Käufers.

  • Analyse des konkreten Projektes

Welche Genehmigungen sind vorhanden oder erforderlich (Grundverkehrsbehörde, Denkmalschutz, Natur- und Landschaftsschutz, usw.)? Welche öffentlich-rechtliche Auflagen und Einschränkungen sind mit der Nutzung der Immobilie verbunden? Sind Rechte von Dritten vorherrschend?

  • Aufklärung über mögliche Probleme, die mit dem Kauf oder der Übertragung des Objektes auftreten können

Kann per letztwilliger Verfügung wie einem Testament über die Liegenschaft verfügt werden? Ist die Liegenschaft überhaupt für Bebauung geeignet? Ist die Immobilie mit Dienstbarkeiten oder Bestandsrechten belastet, die nicht im Grundbuch aufscheinen?

  • Informationen über anfallende Steuern und Gebühren

Welche Abgaben fallen grundsätzlich an? Wie viel muss man an Vertragseinrichtungsgebühren, Immobilienmaklerprovision, Grunderwerbssteuer, Immobilienertragssteuer, Gebühr für die Eintragung des Eigentumsrechtes im Grundbuch, Gebühr für die Eintragung des Pfandrechtes im Grundbuch bezahlen?

  • Beratung über die gesamte Abwicklung

Welcher Zeitpunkt zum Kauf ist sinnvoll? Wer errichtet Kauf- oder auch Schenkungsverträge? Wer trägt neue Besitzer ins Grundbuch ein? Wer zahlt ans Finanzamt oder ans Gericht? Wer übernimmt die Funktion eines Treuhänders?

Während eines Kauf-, Verkauf-, Schenkungs- oder Erbprozesses gilt: Auch eine mündliche Zusage ist rechtsverbindlich.

„Die Experten für jeden Fall“

Anwälte haben ausreichend Know-how und Kompetenz, um beim Kauf oder auch Verkauf, bei einer Schenkung oder beim Erben von Immobilien zu unterstützen und zu begleiten. Sie wissen, welche Regelungen vor Gericht halten und worauf man bei Verträgen im Allgemeinen achten muss. Sprechen Sie mit den Experten vorab über Honorarzahlungen.

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Insolvenzverfahren: Worauf muss ich als Arbeitgeber jetzt achten?

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Der Weg in die Insolvenz kann schneller kommen als man denkt und bringt viele Spannungs- und Stresssituationen mit sich. Besonders als Arbeitgeber hat man vor und auch während eines Insolvenzverfahrens einen schweren Ballast zu tragen. Im Experteninterview mit anwaltfinden.at erklärt Firmenrechtsexperte Mag. Philipp Stossier, warum man keine Angst haben muss vor einem Insolvenzverfahren und was für Arbeitgeber wichtig ist.

anwaltfinden.at: Herr Mag. Stossier, könnten Sie sich unseren Usern bitte kurz vorstellen und Ihren Werdegang beschreiben?

Mein Name ist Philipp Stossier. Ich bin 39 Jahre alt und habe meine Ausbildung an einer Höheren Technischen Lehranstalt abgeschlossen. Anschließend habe ich in Wien vier Jahre lang Rechtswissenschaften studiert und dabei Auslandsaufenthalte in New York und Hongkong absolviert. Seit 2012 bin ich eingetragener Rechtsanwalt in Wels.

anwaltfinden.at: Als Experte für Firmen- und Insolvenzrecht haben Sie bereits mehrere Insolvenzfälle mitverfolgt. Ihrer Erfahrung nach: Was sind die häufigsten Fehler, wenn es zu einem Insolvenzverfahren kommt?

Der häufigste und größte Fehler ist, dass die Insolvenz zu spät beantragt wird. Betroffene haben leider zu viel Angst davor in Insolvenz gut gehen, obwohl man die Insolvenz als Chance sehen sollte. Es wäre möglich mehr Unternehmen zu retten, wenn sich die Unternehmer früher informieren würden, was eine Insolvenz bedeutet und welche Chancen sie mit sich bringen kann. Der zweitgrößte Fehler liegt oft darin, dass die Geschäftsführer denken, sie würden den Arbeitnehmer etwas Gutes tun, indem sie ihnen so lang es geht die Löhne weiter auszahlen. Dabei vergessen sie die Sozialabgaben und Lohnsteuer zu bezahlen, was in persönlichen Haftungen resultieren kann. Das ist der falsche Weg, da die Arbeitnehmer im Insolvenzfall ohnehin gut abgesichert sind. Der dritte große Fehler ist es unvorbereitet in eine Insolvenz zu gehen.

anwaltfinden.at: Was fasziniert Sie daran und woher stammt das Interesse an dem Thema Firmen- und Insolvenzrecht?

Hierfür gibt es zwei Gründe. Einerseits ist es als Schuldnervertreter überaus interessant und auch befriedigend, wenn man einem Unternehmen helfen kann durch eine geregelte Sanierung das Unternehmen auf neue Beine zu stellen oder es vor allfälligen Haftungen zu schützen. Andererseits ist es auch sehr spannend, wenn wir als Insolvenzverwalter bestellt werden, weil wir unter Umständen innerhalb eines Tages für dreißig bis vierzig Menschen verantwortlich sind und einen Betrieb, den wir selbst nicht kennen, fortführen müssen. Das ist eine unheimlich spannende Herausforderung.

anwaltfinden.at: Was bedeutet es für Unternehmen insolvent zu sein? Welche Schritte werden eingeleitet, wenn der Fall eintritt?

Insolvent wird man, wenn man zahlungsunfähig oder überschuldet ist. Die Zahlungsunfähigkeit bedeutet, dass man mehr als 5 Prozent seiner fälligen Schulden nicht bezahlen kann. Laut dem Gesetz ist man ab diesen Zeitpunkt dazu verpflichtet einen Insolvenzantrag zu erstellen. Das Gesetz gewährt eine Frist von 60 Tagen, die man nützen kann, um Sanierungsmaßnahmen zu setzen. Grundsätzlich muss die Insolvenz aber ohne schuldhaftes Zögern sofort angemeldet werden und man kann diese 60-Tagesfrist nur ausnützen, wenn man in dieser Zeit ein fundiertes Sanierungskonzept erarbeitet.Von einer Überschuldung des Unternehmens spricht man, wenn die Passiva des Unternehmens höher sind als die Aktiva.

Auch in diesem Fall hat man eine Insolvenzantragspflicht. Der Insolvenzantrag ist beim jeweiligen Landesgericht einzubringen. Dort wird ein sogenanntes SE-Verfahren eröffnet, bei dem ein Richter beurteilt, ob ein Konkurs- oder Sanierungsverfahren eröffnet wird. Um eine Insolvenz eröffnen zu können, wird ein gewisses Mindestmaß an Vermögen benötigt. Dazu zählen allfällig Forderungen oder ein entsprechendes Anlagevermögen des Unternehmens oder eine bei Gericht zu hinterlegende Barkaution von 4.000 Euro.

anwaltfinden.at: Was genau bedeutet Insolvenz für den Arbeitgeber?

Aus der Arbeitgeberperspektive bedeutet es, dass, sobald das Insolvenzverfahren eröffnet ist, der Masseverwalter bzw. Insolvenzverwalter alle Agenden übernimmt und auch für sämtliche Belangen der Arbeitnehmer verantwortlich ist. Die gesamte Verantwortung geht auf den Masseverwalter über. Der vormalige Geschäftsführer bzw. Firmeneigentümer hat eine Mitwirkungspflicht, ist aber nicht mehr verantwortlich.

anwaltfinden.at: Und was bedeutet Insolvenz für den Arbeitnehmer?

Der Umstand, dass ein Insolvenzverfahren eröffnet wird, ändert grundsätzlich am Arbeitsverhältnis nichts. Der Arbeitnehmer hat den Vorteil, dass diejenigen offenen Forderungen, die aus bestimmten Zeiträumen vor der Insolvenzeröffnung stammen, durch den Insolvenzentgeltfond gesichert sind. Der Arbeitnehmer bekommt sein ausstehendes Gehalt zu 100 Prozent ersetzt und sollte das Arbeitsverhältnis im Zuge des Insolvenzverfahrens gelöst werden, bekommt er auch die Beendigungsansprüche vollständig ersetzt. Dem Insolvenzverwalter und dem Arbeitnehmer kommen in der Insolvenz besondere Kündigungsgründe zu Gute.

anwaltfinden.at: Die Optionen in einem Insolvenzverfahren sind begrenzt: Entweder ich starte ein Konkursverfahren, ein Sanierungsverfahren mit oder ohne Eigenverwaltung. Was bedeuten die einzelnen Szenarien und wie sehen die Auswirkungen auf meine Mitarbeiter bei den einzelnen Szenarien aus?

Das Konkursverfahren ist darauf ausgerichtet, dass das Unternehmen geschlossen und verwertet wird. Im Zuge eines Konkursverfahrens kann das Unternehmen für ein paar Monate fortgeführt werden, aber das Ziel ist die endgültige Verwertung am Ende des Verfahrens. Im Sanierungsverfahren ohne Eigenverwaltung ist das Ziel, das Unternehmen zu sanieren. Das bedeutet, dass der Schuldner seinen Gläubigern einen Sanierungsplan mit einer Sanierungsplanquote von zumindest 20 Prozent anbieten muss. Im Sanierungsverfahren wird das Unternehmen fortgeführt, der Betrieb bleibt aufrecht und sobald das Verfahren beendet ist, soll die Verantwortung wieder auf den Unternehmenseigentümer oder Geschäftsführer übergehen.

Das gleiche Ziel verfolgt auch das Sanierungsverfahren mit Eigenverantwortung. Der Unterschied ist, dass bei einem solchen Verfahren eine Sanierungsplanquote von zumindest 30 Prozent angeboten werden muss und der Eigentümer bzw. der Geschäftsführer behält weitestgehend seine Rechte und Pflichten. In diesem Fall sitzt nicht der Masseverwalter an den Hebeln, sondern hat nur eine überwachende Funktion.Betreffend die Auswirkungen auf die Mitarbeiter gibt es zwischen dem Konkursverfahren und dem Sanierungsverfahren ohne Eigenverwaltung keine Unterschiede. Im Konkursverfahren und dem Sanierungsverfahren ohne Eigenverwaltung bleiben die normalen arbeitsrechtlichen Kündigungsbedingungen bestehen und erst, wenn ein Betrieb schließt oder Betriebsteile eingeschränkt werden hat der Masseverwalter ein besonderes Kündigungsrecht.Er darf innerhalb der Kündigungsfrist, aber ohne übliche Kündigungstermine einhalten zu müssen, Arbeitnehmer entlassen. In diesem Zeitraum hat der Arbeitnehmer die Möglichkeit das Dienstverhältnis durch vorzeitigen, berechtigten Austritt zu lösen, sodass das Arbeitsverhältnis sofort beendet wird, ohne, dass der Arbeitnehmer Ansprüche auf Kündigungsentschädigung verliert.Im Sanierungsverfahren mit Eigenverwaltung gibt es neben den bereits genannten Kündigungsgründen einen weiteren besonderen Kündigungsgrund. Hier kann, mit Zustimmung des Masseverwalters, binnen eines Monats nach Verfahrenseröffnung ein Arbeitnehmer in einzuschränkenden Bereichen gekündigt werden.

anwaltfinden.at: Mein Unternehmen geht insolvent, aber ich habe Lehrlinge eingestellt: Bin ich nun noch verantwortlich für die Lehrlinge oder der Insolvenzverwalter?

Sobald das Insolvenzverfahren eingeleitet wurde, ist der Insolvenzverwalter für alle Arbeitsverhältnisse verantwortlich – auch für die Lehrlinge in einem Betrieb.

anwaltfinden.at: Was sind Ihrer Meinung nach die Top-Drei-Tipps, die jeder unbedingt in einem Insolvenzverfahren berücksichtigen sollte?

Die drei Tipps, die ich geben kann, sind folgende: Man muss gut vorbereitet sein auf ein Insolvenzverfahren. Der Masseverwalter sollte nicht als Feind angesehen werden, sondern sollte man versuchen auf einer guten Basis mit ihm zusammen zu arbeiten. Man sollte über genügend liquide Mittel verfügen, sodass das Verfahren auch eröffnet werden kann und man die Chance erhält das Unternehmen auf neue Beine zu stellen.

anwaltfinden.at: Wie können Sie, als Rechtsexperte für Firmenrecht, insolventen Unternehmen behilflich sein?

Unsere Aufgabe ist es, besonders in der Vertretung von Schuldner, das Insolvenzverfahren ordentlich vorzubereiten. Man muss auf vieles aufpassen und die bisherigen Verhältnisse ausreichend durchleuchten, um mögliche Haftungen für den Geschäftsführer zu erkennen und vermeiden zu können. Will man sein Unternehmen sanieren, müssen auch ausführliche Vorbereitungen getroffen werden, wie zum Beispiel die Erstellung einer Fortbestehensprognose und das Aufbereiten des Zahlenmaterials, sodass der zukünftige Masseverwalter die notwendigen Grundlagen für seine Entscheidung betreffend der Fortführung des Unternehmens erhält. Der Masseverwalter ist nämlich verpflichtet, das Unternehmen sofort zu schließen, wenn durch die Fortführung des Unternehmens negative Zahlen erwirtschaftet werden.

anwaltfinden.at: Sehr geehrter Herr Mag. Stossier danke für das Gespräch!

Mag. Philipp Stossier – Ihr fachkompetenter Experte im Firmenrecht

Möchten Sie sich gut auf ein potenzielles Insolvenzverfahren vorbereiten oder suchen Sie einen vertrauenswürdigen Anwalt, der Sie bei dem Prozess unterstützt? Mag. Philipp Stossier berät Sie gerne und begleitet Sie bei der Sanierung Ihres Unternehmens.

Vereinbaren Sie ein aufschlussreiches Erstgespräch in 4600 Wels und erhalten Sie Auskunft von einem erfahrenen Rechtsanwalt im Firmenrecht. Mehr Informationen sowie Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von Mag. Philipp Stossier auf anwaltfinden.at.

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Es gibt sie wirklich: Die 5 größten Fehler beim Immobilienverkauf

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Geerbte Wohnungen oder Häuser, doch leider haben die neuen Besitzer keine Verwendung für die Immobilien, da sich diese in einer anderen Stadt befinden oder ohnehin selbst ein Haus erbaut oder eine Eigentumswohnung bereits gekauft wurde. Die Immobilien sollen jedoch nicht vermietet, sondern zum Verkauf angeboten werden. Dass man dabei nichts falsch machen kann, ist schon mal ein Kardinalfehler.

„Im Nachhinein ist man immer g´scheiter!“, oder „Wenn ich das alles gewusst hätte, hätte ich anders gehandelt!“, sind nur einige Aussagen von privaten Immobilienverkäufern. Denn der Verkauf einer Immobilie, gleich ob ein Haus oder eine Wohnung bzw. einer Liegenschaft ist ein sehr komplexes Thema. Fehler – vor allem am Anfang des Verkaufsprozesses – können dann nicht mehr rückgängig gemacht werden.

1. Mangelnden Planung und zu wenige Information von Experten

Vor allem private Immobilienverkäufer können sich sehr verzetteln, wenn es um den Verkauf von Häusern oder Wohnungen geht. Dabei muss der Verkauf bis ins Detail geplant werden: angefangen vom gewünschten Verkaufspreis, Zeitraum für den Verkauf, Übergabezeitpunkt, Bewerbung der Immobilie für den Verkauf und vieles mehr.

2. Auf die falsche Fährte locken

In Immobilien stecken Herzblut, Erinnerungen, Zeit und auch Geld. In der Bewerbung des Hauses oder der Wohnung verlieren sich private Verkäufer oftmals im Detail und beschreiben das Objekt in den schillerndsten Farben. Das kann beim Interessenten jedoch falsche Vorstellungen hervorrufen. Daher in Texten oder in Gesprächen die Immobilie so neutral wie möglich beschreiben. Schönheit liegt immer im Auge des Betrachters.

3. Der Preis

Der Verkaufspreis richtet sich nach der Nachfrage am Markt, wird aber je nach Lage, Immobilientyp und Verkaufszeitpunkt noch genauer ermittelt. Der Zeitpunkt, wann eine Immobilie angeboten wird, sollte daher wohl überlegt sein. Ein Experte kann eine professionelle Marktwerteinschätzung geben und auch Marktanalysen vorlegen. Das Hinzuziehen eines Experten sollte eigentlich unerlässlich sein im Verkaufsprozess.

4. Alle relevanten Unterlagen

Bei Interesse an einer Immobilie braucht es diverse Unterlagen wie einen Grundbuchauszug, eventuell vorhandene Lasten, Katasterkarte, Energieausweis oder auch Betriebskostenabrechnungen. Verkäufer sollten ein aussagekräftiges Exposé zusammenstellen inklusive anschaulicher und qualitativ hochwertiger Fotos. Experten wie Makler oder Anwälte mit Schwerpunkt Immobilienrecht wissen auch Bescheid, welche Unterlagen rechtlich notwendig sind und aus Gründen der Transparenz vorgelegt werden müssen.

5. Erreichbarkeit via Telefon oder Mail

Jemand, der auf der Suche nach einer neuen Immobilie ist, wird sich auf jeden Fall früher oder später persönlich mit dem Verkäufer austauschen. Daher sollte es nicht vorkommen, dass Mails wochenlang nicht beantwortet werden oder man laufend auf die Mobilbox gelangt. Erreichbarkeit und dann in weiterer Folge Zeiten für Besichtigungen sollten unbedingt eingeplant werden, vor allem auch abends und am Wochenende.

Private Immobilienverkäufer sind gut beraten, sich an einen Experten/eine Expertin zu wenden, die im Verkaufsprozess mit Know-how unterstützen kann. So gelingt der Verkauf für beide Seiten zur vollsten Zufriedenheit.

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Distressed M&A Deal: Unternehmenskauf und -verkauf in der Krise

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Die Coronakrise hat die gesamte Weltwirtschaft in den letzten Monaten vor enorme Herausforderungen gestellt. Auch Österreich ist von scharfen Einschnitten und Einbußen betroffen. Kurzarbeit und Kündigungen führten zu geringerer Kauflust, dies wiederum zu Insolvenzen von Unternehmen und Geschäften. Krisen wie die gegenständliche eröffnen aber auch Investoren Tür und Tor.

Wann, wenn nicht jetzt?! Dies ist aktuell wohl das Motto zahlreicher Investoren, die Unternehmen, die in der Krise straucheln, übernehmen und wieder auf Kurs bringen wollen. Dies nennt sich in der Branche auch „Distressed M&A-Deal“. Bevor solch Transaktionen getroffen werden, braucht es umfassende Informationen, Analysen und Gespräche. Dabei gilt erfolgreich abzuwägen: rechtliche Risiken wie Finanzierungen und komplexe Gestaltung, eine aufwendige Due Diligence bei Krisenunternehmen versus Chance eines schnellen und preislich attraktiven Markteinstiegs, hohen Renditen und dem Weiterbestand eines Unternehmens.

Die Insolvenzwelle rollt – vor, mit und nach Corona

Autovermietung Hertz, Karstadt Kaufhof und Vapiano– das sind nur einige der großen Namen, die vor der Coronakrise bereits angeschlagen waren und nun in die Pleite gerutscht sind. Zahlreiche Unternehmen im In- und Ausland haben Fremdkapital aufgenommen, um sich zu regenerieren. Niedrige Zinsen verlockten manche zur Aufnahme von weiteren Fremdfinanzierungen. Der große Kaufrausch der Konsumenten blieb aber aus. Die Verbindlichkeiten gegenüber Bankinstituten werden bald nicht weiter gestundet werden und können mangels entsprechendem Umsatz in vielen Fällen auch nicht beglichen werden.

Insolvenzen von Unternehmen bringen beträchtliche Schäden mit sich. Vor allem für Eigentümer, Gläubiger und Arbeitnehmer. Durch die Erweiterung funktionsfähiger Geschäftsbereiche und anderen Sanierungsmaßnahmen können Unternehmen aber einen Turnaround schaffen. Viele Unternehmen haben die sich aus einer Übernahme ergebenden Chancen genutzt, wobei die rechtlichen Risiken abgeklärt werden müssen.

Step by step zum M&A Deal

Eine der Grundfragen: Soll das Unternehmen vor oder nach der Insolvenzeröffnung akquiriert werden?

Vorteile, ein Unternehmen VOR Insolvenzeröffnung zu kaufen:

  • Alteigentümer erhalten noch einen Teil des Unternehmenswerts zurück
  • Käufer vermeiden die Zäsur der Insolvenz
  • Geschäftsbeziehungen werden nicht beeinträchtigt
  • Übernommen werden in der Regel nicht die Unternehmensträger, sondern einzelne Vermögenswerte wie Kundenstock, Maschinen, Patente oder auch Betriebsräumlichkeiten
  • Alte und ausstehende Verbindlichkeiten bleiben in der krisengeplagten Verkäufergesellschaft

Nachteile, ein Unternehmen VOR Insolvenzeröffnung zu kaufen:

  • Zu beachten gilt es die doch Großteils zwingenden Bestimmungen zum Schutz von Altgläubigern
  • Offene Steuerzahlungen, Sozialabgaben oder Schadensersatzansprüche gegenüber Dritte
  • Bestimmung des Kaufpreises einer krisenbehafteten Unternehmung

Vertragliche Vorkehrungen sind daher unverzichtbar und ein professioneller Berater und Rechtsanwalt mit Spezialgebiet Insolvenzrecht und M&A sollte zu Rate gezogen werden.

Wir ein Unternehmen NACH der Insolvenzeröffnung erworben, dann spricht man von einer „übertragenen Sanierung“.

Vorteile, ein Unternehmen NACH Insolvenzeröffnung zu kaufen:

  • Bestehende Dauerschuldverhältnisse können in Absprache mit dem Masseverwalter gekündigt werden
  • Nicht rentable Teilbetriebe können in Absprache mit dem Masseverwalter geschlossen werden
  • Keine Haftung für Altverbindlichkeiten
  • Keine Verpflichtung zur Übernahme von Arbeitnehmern (AVRAG)
  • Es ergibt sich eine Transaktionssicherheit, da insbesondere keine Insolvenzanfechtung zu befürchten ist
  •  Günstiger Kaufpreis als vor einer Insolvenzeröffnung

Nachteile, ein Unternehmen NACH Insolvenzeröffnung zu kaufen:

  • Insolvenzverwalter ist Verhandlungspartner
  • Veräußerungen des Unternehmens brauchen eine Zustimmung des Gläubigerausschusses und des Insolvenzgerichts

Fazit

Für einen „Distressed M&A Deal braucht es risikobereite Investoren und professionelle und gute Berater. In manchen Entscheidungsphasen, vor allem in der Akquisitionsphase geht es oftmals um Minuten. Mit einem erfolgreichen Turnaround belohnen die Strapazen jedoch eine hohe Rendite.

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Aus der Krise in die Insolvenzverschleppung: Es ist nur eine Frage der Zeit

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Laut KSV1870 sind seit 1.1.2020 bis September 2020 um ein Drittel weniger Unternehmen in die Pleite gerutscht als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das klingt vorerst durchaus sehr positiv! Es folgt jedoch ein großes „ABER“. Aufgrund der Coronakrise sind es tatsächlich nicht weniger Insolvenzen der Firmen, sondern werden diese oftmals nur verschleppt.

Stundungen von Krediten und anderen Zahlungen, Aufschübe von 60 auf 120 Tage ausgeweitet, Unternehmen warten zu ob sie staatliche Zuschüsse erhalten, Finanzbehörden und Gesundheitskassen stellen keine Anträge und Kapitalgesellschaften benötigen keine positive Fortbestandsprognose – all dies machen die gesetzlichen Regelungen, ausgerufen in der Coronakrise, möglich. Tatsächlich helfen die derzeit geltenden gesetzlichen Regelungen nur bedingt. Durch die Maßnahmen wird nämlich die Verschuldung nicht weniger.

Ganz im Gegenteil – diese hat sich auf 2,7 Milliarden Euro quasi verdoppelt. Dies führt zu einer massiven Verzerrung des Wettbewerbs und des Marktes und kann dadurch durchaus auch „gesunde“ Unternehmen in massive Schwierigkeiten bringen. In vielen Bereichen ist damit zu rechnen, dass es lange dauern wird, bis wieder ein Umsatzniveau erreicht wird, das demjenigen vor der Corona-Krise entspricht. Je länger ausstehende Zahlungen nun gestundet werden, desto unwahrscheinlicher wird es, die gestundeten Ansprüche neben den laufenden Kosten bedienen zu können.

2019 meldeten sich in den ersten drei Quartalen 3.808 Unternehmen zahlungsunfähig. Im Vergleich dazu waren es heuer erst 2.583. Seit März geht die Anzahl an Insolvenzen zurück, die Gesamtverschuldung steig unaufhörlich. Die Anzahl der Mitarbeiter, die von Insolvenzen betroffen sind liegt derzeit bei 13.000 Personen, das sind um 800 mehr als im Vorjahr. Die Situation am Arbeitsmarkt zeigt die wirtschaftlichen Herausforderungen sehr deutlich.[1]

Experten fordern auf Basis der neuen Daten und im Hinblick auf die zu erwartenden zahlreichen Insolvenzen in den nächsten Monaten die rasche Rückkehr zum bewährten österreichischen Insolvenzwesen, insbesondere der Antragstellung durch die Gebietskrankenkassen und Finanzämter. Die derzeitigen Corona bedingt erlassenen Verordnungen und beschlossenen Gesetze, unterstützen Unternehmen sich künstlich länger am Leben zu halten. Dies wird für die österreichische Wirtschaft keinen guten Ausgang nehmen. Das Hinauszögern der Antragstellung vermindert die Entschuldungschancen erheblich.

Big Bang: 2021

Im nächsten Jahr werden viele – auch große Unternehmen – Insolvenz anmelden, dann jedoch nicht mehr sanierungsfähig sein und die Gläubiger werden leer – mit einer Null-Quote- ausgehen. Ähnlich steht es auch um Privatinsolvenzen laut KSV Studie.

Rechtsexperten mit Schwerpunkt Insolvenzrecht drängen darauf, dass Unternehmen rechtzeitig die Weichen stellen, damit die Chance auf Sanierung und einen Turn-around gewahrt ist.

[1] https://www.ksv.at/pressemeldungen/insolvenzstatistik-q1-3-2020

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Umbauarbeiten beim Wohnungseigentum: Was darf man und was nicht?

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Der Kaufvertrag ist unterfertigt, der Käufer ist stolzer Wohnungseigentümer. Beim genauen Betrachten sollen vor dem Einzug noch einige Umbauarbeiten vorgenommen werden. In der neuen Wohnung soll man sich ja wohlfühlen – doch hier ist rechtlich nicht alles erlaubt.

Eigener Wohnraum – ein Lebenstraum für viele. Immobilien liegen im Trend, vor allem die Veränderung im Nachfrageverhalten nach einer noch besseren Wohnqualität, Außenflächen, einer guten Infrastruktur, zusätzlichen Räumen und Co. lässt die Preise vor allem im Segment Neubauwohnungen nach oben schnellen. Regional betrachtet ist Eigenturm vor allem in Großstädten wie Wien, Salzburg, Linz oder Graz beinahe unerschwinglich. Für viele ist die Alternative: eine ältere Eigentumswohnung erwerben und umbauen. Doch gerade dabei gilt es einiges zu berücksichtigen.

Zu Veränderungen berechtigt, aber Achtung!

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) besagt, dass grundsätzlich Veränderungen und Umbauten am eigenen Wohnobjekt auf eigene Kosten zulässig sind. Doch es gibt Grenzen. Diese beginnen dann, wenn die Rechte von anderen Wohnungseigentümern, den Nachbarn nebenan, unterhalb oder oberhalb, verletzt werden oder in jene Rechte der gesamten Hausgemeinschaft eingegriffen wird. Konkret bedeutet dies:

  • Änderungen am Eigentum ohne Inanspruchnahme allgemeiner Liegenschaftsanteile oder von Eigentum anderer sind erlaubt. Wenn Umbauarbeiten stattfinden dürfen diese keinesfalls Schäden am Haus beinhalten, keine Schäden am Erscheinungsbild des Hauses verursachen, die anderen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigen oder diese in Gefahr bringen.

Also die Erneuerung von Räumen wie Bad oder Toilette bis hin zur Küche im Wohninnenraum ist erlaubt. Auch dürfen Wände, die nicht tragend sind und nicht Allgemeineigentum darstellen, entnommen, oder auch neue eingezogen werden. Dabei wird die Wohnung nach außen nicht verändert. Bauarbeiten bringen Lärm, Staub oder auch fremde Menschen wie Tischler, Installateure, etc. ins Haus. Informieren Sie die Hausverwaltung, dann sollte dies kein Problem sein.

Wenn die Arbeiten doch mehrere oder alle betrifft?

Umbauarbeiten, die die Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft beinhalten müssen gesondert beurteilt werden. Dazu zählen mehrfunktionale Einrichtungen wie Trennwände oder Decken zwischen den Wohnungen, Steigleitungen oder Abwasserstränge bis hin zur gesamten Hausfassade außen, die zu den allgemeinen Teilen des Hauses zählen.

Erlaubt in diesem Bereich sind „bagatellhafte Änderungen“. Dies sind Umgestaltungen, welche nicht zur Änderung des Wohneigentumsrechts zählen und damit erlaubt sind wie etwa das Einschlagen von Nägeln.

Keinesfalls eine Bagatelle sind diese Änderungen und Arbeiten am Wohnungseigentum:

  • Es darf keine Satellitenantenne an allgemeinen Teilen des Hauses angebraucht werden
  • Montage eines Klimagerätes
  • An- und Ausbau eines Balkons
  • Errichtung eines Wintergartens
  • Umwidmung von Wohnungen zum Beispiel in eine Arztpraxis (soweit im Wohnungseigentumsvertrag nicht ausdrücklich erlaubt)
  • Montage von Sonnenschutz
  • Der Einsatz von neuen Fenstern, denn vor allem die sind ein wesentliches Gestaltungselement der Außenfassade und beeinträchtigen das Erscheinungsbild des Hauses

Bei Experten um Rat fragen

Bevor umfassende Umbauarbeiten vorgenommen werden, sollten sich die Eigentümer zu den baulichen Veränderungen gut informieren. Vor allem gilt es abzuklären ob schutzwürdige Interessen vorliegen, die anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigen könnten. Immobilienverwalter aber auch Rechtsanwälte für Immobilienrecht geben Auskünfte darüber.

Werden nach Begutachtung allgemeine Teile des Hauses in die Bauarbeiten miteinbezogen, braucht es die Zustimmung aller Eigentümer, die im Grundbuch eingetragen sind. Diese muss schriftlich eingeholt werden. Eine Liste stellt die Hausverwaltung zur Verfügung. Sollen nicht alle Eigentümer den Bauarbeiten zustimmen kann dies mit einem Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden.

ACHTUNG: Genehmigungspflichtige Änderungen ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer fallen unter unerlaubte Eigenmacht und dies wird angezeigt. Jeder Eigentümer einer Wohnung kann das Vergehen zur Anzeige bringen. Bauliche Maßnahmen müssen nach Gerichtsbescheid dann auch wieder in den ursprünglichen Zustand rückgebaut werden.

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Wertgegenstände und Bargeld sicher verwahren? Mieten Sie ein Schließfach!

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Golddukaten, Bargeld, wichtige Papiere und Dokumente: Die Nachtischschublade oder im Kleiderschrank unter T-Shirts, Hosen und Co. sind dabei wohl keine allzu guten Aufbewahrungsmöglichkeiten. Ein Schließfach in einer Bank oder bei vertrauenswürdigen Institutionen oder Unternehmen schafft eine sichere Örtlichkeit.

Aufgebrochene Eingangstüren, zertrümmerte Fenster, eine verwüstete Wohnung: Rund 48.000 Einbrüche wurden laut Statistik des Innenministeriums 2018 in Österreichs Wohnungen und Häuser verzeichnet. Die Diebe nahmen dabei Bargeld, Sparbücher, Schmuck, Münzen, Kreditkarten oder andere Wertsachen mit. Bei der Hälfte aller Wohnraumeinbrüche blieb es jedoch lediglich beim Einbruchsversuch. Gründe dafür waren ein guter Eigenschutz und die richtig gesetzten Präventionsmaßnahmen.[1] Dazu zählen auch Tresore und Safes in den privaten Räumlichkeiten, die jedoch eher kostspielig sind.

[1] https://www.bmi.gv.at/508/files/SIB_2018/3_SIB_2018_Kriminalitaetsbericht_web.pdf

Denkt man an Wertgegenstände wie Dokumente oder Geld aber auch coronabedingt an Goldbarren und Dukaten und an deren Aufbewahrung kommt einem abseits von privaten Möglichkeiten zunächst das altbewährte Bankschließfach in den Sinn. Diese Schließfächer oder auch Banksafes werden von sämtlichen Banken angeboten und vermietet und gibt es in unterschiedlichen Größen. Was die Mieter eines Schließfaches einlagern ist grundsätzlich gleich. Lediglich verbotene und gefährliche Gegenstände, wie Waffen, Sprengstoff oder Drogen. Die Sicherheit des Inhalts hat bei allen Anbietern natürlich oberste Priorität.

Sicherheit für Wertgegenstände

Sicherheit ist ein Grundbedürfnis der Menschen. Schutz für einen selbst, aber auch für hart erarbeitetes Geld, wertvolle Erinnerungsstücke, wichtige Dokumente oder auch Wertpapiere. Die Welser Kanzlei von Mag. Philipp Stossier, Dr. Martin Stossier und Dr. Roland Heitzinger bietet einen eigenen Tresorraum, in dem Schließfächer gemietet werden können. Die Kosten für ein Schließfach belaufen sich ab 249 Euro jährlich.

Mit dem Schlüssel zum persönlichen Schließfach haben die Mieter alleinigen Zugang. Auszuweisen haben sich Besitzer von Schießfächern in der Welser Kanzlei mittels Personalausweis oder Reisepass.

Achtung: Versicherungsschutz
Für den Fall des Verlustes oder Beschädigung der eingelagerten Gegenstände und Wertsachen ist ein Versicherungsschutz, eine Grundversicherung, von bis zu 4.000 Euro enthalten. Diese umfasst unter anderem Einbruchdiebstahl, Feuer, Leitungswasser und Beraubung.

Sollte trotz hochwertiger Sicherheitsvorkehrungen dennoch etwas passieren, ist es wichtig, dass die Besitzer eines Schließfaches genau wissen, was deponiert wurde. Im Schadensfall muss bewiesen werden, was im Schließfach gelagert wurde, ansonsten entfällt die Entschädigung der Versicherung. Daher: Fotos vom Inhalt machen oder mit einem Vertrauten darüber sprechen.

MAG. PHILIPP STOSSIER

Ihr Experte für Insolvenz- und

Immobilienrecht, Unternehmens-

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Aus Alt mach wieder Neu: Sanierung und Erhalt von Wohnraum stark nachgefragt

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Ressourcenschonung und Nachhaltigkeit sind aus dem Alltag nicht mehr wegzudenken. Mit einer neuen oberösterreichweiten Sanierungsoffensive setzt man vor allem auf den Erhalt von Wohnraum. Die OÖ Landesregierung beschloss die Sanierungsverordnung Neu am 11. Mai. Diese trat mit 1. Juni in Kraft.

Oberösterreich ist Spitzenreiter bei Sanierungen, mehr als ein Drittel aller Instandsetzungen in ganz Österreich entfallen auf Oberösterreich, gleich ob Wohnung oder Haus, das gesamte Objekt oder Teilbereiche. Vor allem neue Dämmungen aber auch der Einsatz von nachhaltigen Ressourcen findet statt. Daher wird eine neue Sanierungsverordnung umgesetzt. Die Kernpunkte sind:

  • Anreize zur Nachverdichtung und
  • eine sinnvolle Nachnutzung verbauter Liegenschaften zu schaffen

Neben der ökologischen Komponenten werden auch wirtschaftliche Mehrwerte erzielt. Laut der Fördergesellschaft für Wohnen, kurz FGW, wird eine Million Euro umgesetzt sowie circa 40 neue Arbeitsplätze geschaffen.

Förderungen bei Eigenheimen

Bisher traten unterschiedliche Sanierungsstufen in Kraft. Wurde das Eigenheim saniert wurde ein Annuitätenzuschuss zwischen 25 und 40 Prozent, abhängig von der energetischen Stufe des Hauses, ausbezahlt. Diese thermischen Sanierungsstufen fallen nun gänzlich weg. Neu ist ein Modell mit Pauschalbeträgen und Boni für gewisse Sanierungsmaßnahmen: Maximale Darlehnshöhen, alternativ wählbare Förderzuschläge bis hin zu kombinierbaren sieben Boni: Wohneinheitenbonus, Denkmalbonus, Ökologiebonus, Ortskernbonus, Energetischer Bonus, Installationsbonus und ein Kaufbonus.

Dämmen soll nur noch bis zum „kostenoptimalen Niveau“ gefördert werden. Das Geld wird in die Nachverdichtung und in den Bodenverbrauch investiert. Zuschüsse werden je nach Sanierungsart zugesprochen. Wird zum Beispiel eine umfassende Sanierung eines Eigenheims mit maximal 50.000 Euro gemacht, schießt das Land OÖ ein Viertel des förderbaren Darlehens zu. Als Alternative kann zum Zuschuss auch ein einmaliger, nicht rückzahlbarer Bauzuschuss gewährt werden. Neben den Pauschalbeträgen können auch Förderzuschläge geleistet werden. Wird bei der Sanierung eine weitere Wohnung geschaffen, erhöht sich das förderbare Darlehn um 8.000 Euro. Bei denkmalgeschützten Gebäude erhöht sich dieses um den Denkmalbonus von 5.000 Euro. Mineralölbasierte Dämmstoffe sichern einen zusätzlichen Ökologiebonus.

Förderungen im öffentlichen Wohnbau

Vollständig neu ist das Modell „Abriss-Neubau“, das nun auch im Wohnbau anwendbar ist, wenn mehr als drei Wohneinheiten betroffen sind. So soll mehr Verdichtung entstehen. Wird also der Bestand saniert bzw. neue Wohnungen geschaffen werden maximal 850 Euro je Quadratmeter Nutzfläche zugeschossen. Der Betrag erhöht sich, je mehr dazu gebaut wird. Mit diesen neuen Förderungen soll der Anreiz zur Errichtung der Nachverdichtung und der ressourcenschonenden Schaffung und Erhaltung von Wohnraum gegeben werden.

Neu im Bereich Wohnbau 2020

Der Schwerpunkt liegt klar in der Schaffung von leistbaren Wohnräumen und dies mittels sozialen Wohnbau. Auch beim Bau von Eigentum wurden die Konditionen verbessert. Seit Jahresbeginn wurde der Zinssatz gesenkt, auf eine Laufzeit von 20 Jahren.

ACHTUNG

Förderungsanträge für Sanierungen, Um- oder Zubauten müssen unbedingt vor Projektbeginn oder Baustart bei der jeweiligen Förderungsstelle eingereicht werden. Nur mit vollständig ausgefüllten Unterlagen und einer zeitgerechten Einreichung findet eine Bearbeitung statt.

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Kein Verstoß bei COVID19-Gesetz, einzelne Verordnungen teilweise gesetzeswidrig

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Der Verfassungsgerichtshof berichtet heute, dass die Gesetze und Verordnungen im Rahmen der COVID19-Maßnahmen verfassungskonform sind.

Zusammengefasst ergeben sich vom VGH folgende Urteile:

verfassungskonform:

  • Das Maßnahmengesetz (Verordnung BGBI. II96/2020) umfasst keine Entschädigung für Betriebe, die als Folge eines Betretungsverbotes geschlossen wurden. Es liegt dabei kein Verstoß gegen das Grundrecht auf Unversehrtheit des Eigentums noch gegen den Gleichheitsgrundsatz vor. Die Einbettung in ein umfangreiches Rettungspaket zielt(e) auf eine Reduzierung des wirtschaftlichen Schadens ab.
  • Betretungsverbote von Betriebsarbeitsstätten, Arbeitsorten und sonstigen Orten ist gemäß der gesetzlichen Grundlage verfassungskonform.

teilweise gesetzeswidrig:

  • Die Verordnung über Betreuungsverbote von öffentlichen Orten war teilweise gesetzeswidrig. Die Ausnahme: das Betreten im Freien alleine, mit Personen, die im gemeinsamen Haushalt leben, mit Haustieren oder mit Personen aber einem Mindestabstand von mindestens einem Meter. Die Einschränkung des „Freiheitsrechts“ ist nur dann zulässig, wenn sie einem legitimen öffentlichen Interesse dient.


gesetzeswidrig:

  • Ein Betretungsverbot von Geschäften mit Kundenbereichen größer als 400m2 war gesetzeswidrig. Es ist dem VGH nicht möglich, die Basis im Verordnungsakt, auf die diese Verordnungsentscheidung sich referenziert, einzusehen und eine sachliche Rechtfertigung dafür nachzuvollziehen. Es ergibt sich eine Ungleichbehandlung von verschiedenen Betriebsstätten, insbesondere von Bau- und Gartenmärkten.

Hier ein Blick ins Detail

*Quelle: VGH

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