Umbauarbeiten beim Wohnungseigentum: Was darf man und was nicht?

MAG. PHILIPP STOSSIER

Ihr Experte für Insolvenz- und

Immobilienrecht, Unternehmens-

und Wirtschaftsrecht.

Der Kaufvertrag ist unterfertigt, der Käufer ist stolzer Wohnungseigentümer. Beim genauen Betrachten sollen vor dem Einzug noch einige Umbauarbeiten vorgenommen werden. In der neuen Wohnung soll man sich ja wohlfühlen – doch hier ist rechtlich nicht alles erlaubt.

Eigener Wohnraum – ein Lebenstraum für viele. Immobilien liegen im Trend, vor allem die Veränderung im Nachfrageverhalten nach einer noch besseren Wohnqualität, Außenflächen, einer guten Infrastruktur, zusätzlichen Räumen und Co. lässt die Preise vor allem im Segment Neubauwohnungen nach oben schnellen. Regional betrachtet ist Eigenturm vor allem in Großstädten wie Wien, Salzburg, Linz oder Graz beinahe unerschwinglich. Für viele ist die Alternative: eine ältere Eigentumswohnung erwerben und umbauen. Doch gerade dabei gilt es einiges zu berücksichtigen.

Zu Veränderungen berechtigt, aber Achtung!

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) besagt, dass grundsätzlich Veränderungen und Umbauten am eigenen Wohnobjekt auf eigene Kosten zulässig sind. Doch es gibt Grenzen. Diese beginnen dann, wenn die Rechte von anderen Wohnungseigentümern, den Nachbarn nebenan, unterhalb oder oberhalb, verletzt werden oder in jene Rechte der gesamten Hausgemeinschaft eingegriffen wird. Konkret bedeutet dies:

  • Änderungen am Eigentum ohne Inanspruchnahme allgemeiner Liegenschaftsanteile oder von Eigentum anderer sind erlaubt. Wenn Umbauarbeiten stattfinden dürfen diese keinesfalls Schäden am Haus beinhalten, keine Schäden am Erscheinungsbild des Hauses verursachen, die anderen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigen oder diese in Gefahr bringen.

Also die Erneuerung von Räumen wie Bad oder Toilette bis hin zur Küche im Wohninnenraum ist erlaubt. Auch dürfen Wände, die nicht tragend sind und nicht Allgemeineigentum darstellen, entnommen, oder auch neue eingezogen werden. Dabei wird die Wohnung nach außen nicht verändert. Bauarbeiten bringen Lärm, Staub oder auch fremde Menschen wie Tischler, Installateure, etc. ins Haus. Informieren Sie die Hausverwaltung, dann sollte dies kein Problem sein.

Wenn die Arbeiten doch mehrere oder alle betrifft?

Umbauarbeiten, die die Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft beinhalten müssen gesondert beurteilt werden. Dazu zählen mehrfunktionale Einrichtungen wie Trennwände oder Decken zwischen den Wohnungen, Steigleitungen oder Abwasserstränge bis hin zur gesamten Hausfassade außen, die zu den allgemeinen Teilen des Hauses zählen.

Erlaubt in diesem Bereich sind „bagatellhafte Änderungen“. Dies sind Umgestaltungen, welche nicht zur Änderung des Wohneigentumsrechts zählen und damit erlaubt sind wie etwa das Einschlagen von Nägeln.

Keinesfalls eine Bagatelle sind diese Änderungen und Arbeiten am Wohnungseigentum:

  • Es darf keine Satellitenantenne an allgemeinen Teilen des Hauses angebraucht werden
  • Montage eines Klimagerätes
  • An- und Ausbau eines Balkons
  • Errichtung eines Wintergartens
  • Umwidmung von Wohnungen zum Beispiel in eine Arztpraxis (soweit im Wohnungseigentumsvertrag nicht ausdrücklich erlaubt)
  • Montage von Sonnenschutz
  • Der Einsatz von neuen Fenstern, denn vor allem die sind ein wesentliches Gestaltungselement der Außenfassade und beeinträchtigen das Erscheinungsbild des Hauses

Bei Experten um Rat fragen

Bevor umfassende Umbauarbeiten vorgenommen werden, sollten sich die Eigentümer zu den baulichen Veränderungen gut informieren. Vor allem gilt es abzuklären ob schutzwürdige Interessen vorliegen, die anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigen könnten. Immobilienverwalter aber auch Rechtsanwälte für Immobilienrecht geben Auskünfte darüber.

Werden nach Begutachtung allgemeine Teile des Hauses in die Bauarbeiten miteinbezogen, braucht es die Zustimmung aller Eigentümer, die im Grundbuch eingetragen sind. Diese muss schriftlich eingeholt werden. Eine Liste stellt die Hausverwaltung zur Verfügung. Sollen nicht alle Eigentümer den Bauarbeiten zustimmen kann dies mit einem Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden.

ACHTUNG: Genehmigungspflichtige Änderungen ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer fallen unter unerlaubte Eigenmacht und dies wird angezeigt. Jeder Eigentümer einer Wohnung kann das Vergehen zur Anzeige bringen. Bauliche Maßnahmen müssen nach Gerichtsbescheid dann auch wieder in den ursprünglichen Zustand rückgebaut werden.

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Wertgegenstände und Bargeld sicher verwahren? Mieten Sie ein Schließfach!

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Golddukaten, Bargeld, wichtige Papiere und Dokumente: Die Nachtischschublade oder im Kleiderschrank unter T-Shirts, Hosen und Co. sind dabei wohl keine allzu guten Aufbewahrungsmöglichkeiten. Ein Schließfach in einer Bank oder bei vertrauenswürdigen Institutionen oder Unternehmen schafft eine sichere Örtlichkeit.

Aufgebrochene Eingangstüren, zertrümmerte Fenster, eine verwüstete Wohnung: Rund 48.000 Einbrüche wurden laut Statistik des Innenministeriums 2018 in Österreichs Wohnungen und Häuser verzeichnet. Die Diebe nahmen dabei Bargeld, Sparbücher, Schmuck, Münzen, Kreditkarten oder andere Wertsachen mit. Bei der Hälfte aller Wohnraumeinbrüche blieb es jedoch lediglich beim Einbruchsversuch. Gründe dafür waren ein guter Eigenschutz und die richtig gesetzten Präventionsmaßnahmen.[1] Dazu zählen auch Tresore und Safes in den privaten Räumlichkeiten, die jedoch eher kostspielig sind.

[1] https://www.bmi.gv.at/508/files/SIB_2018/3_SIB_2018_Kriminalitaetsbericht_web.pdf

Denkt man an Wertgegenstände wie Dokumente oder Geld aber auch coronabedingt an Goldbarren und Dukaten und an deren Aufbewahrung kommt einem abseits von privaten Möglichkeiten zunächst das altbewährte Bankschließfach in den Sinn. Diese Schließfächer oder auch Banksafes werden von sämtlichen Banken angeboten und vermietet und gibt es in unterschiedlichen Größen. Was die Mieter eines Schließfaches einlagern ist grundsätzlich gleich. Lediglich verbotene und gefährliche Gegenstände, wie Waffen, Sprengstoff oder Drogen. Die Sicherheit des Inhalts hat bei allen Anbietern natürlich oberste Priorität.

Sicherheit für Wertgegenstände

Sicherheit ist ein Grundbedürfnis der Menschen. Schutz für einen selbst, aber auch für hart erarbeitetes Geld, wertvolle Erinnerungsstücke, wichtige Dokumente oder auch Wertpapiere. Die Welser Kanzlei von Mag. Philipp Stossier, Dr. Martin Stossier und Dr. Roland Heitzinger bietet einen eigenen Tresorraum, in dem Schließfächer gemietet werden können. Die Kosten für ein Schließfach belaufen sich ab 249 Euro jährlich.

Mit dem Schlüssel zum persönlichen Schließfach haben die Mieter alleinigen Zugang. Auszuweisen haben sich Besitzer von Schießfächern in der Welser Kanzlei mittels Personalausweis oder Reisepass.

Achtung: Versicherungsschutz
Für den Fall des Verlustes oder Beschädigung der eingelagerten Gegenstände und Wertsachen ist ein Versicherungsschutz, eine Grundversicherung, von bis zu 4.000 Euro enthalten. Diese umfasst unter anderem Einbruchdiebstahl, Feuer, Leitungswasser und Beraubung.

Sollte trotz hochwertiger Sicherheitsvorkehrungen dennoch etwas passieren, ist es wichtig, dass die Besitzer eines Schließfaches genau wissen, was deponiert wurde. Im Schadensfall muss bewiesen werden, was im Schließfach gelagert wurde, ansonsten entfällt die Entschädigung der Versicherung. Daher: Fotos vom Inhalt machen oder mit einem Vertrauten darüber sprechen.

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Aus Alt mach wieder Neu: Sanierung und Erhalt von Wohnraum stark nachgefragt

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Ressourcenschonung und Nachhaltigkeit sind aus dem Alltag nicht mehr wegzudenken. Mit einer neuen oberösterreichweiten Sanierungsoffensive setzt man vor allem auf den Erhalt von Wohnraum. Die OÖ Landesregierung beschloss die Sanierungsverordnung Neu am 11. Mai. Diese trat mit 1. Juni in Kraft.

Oberösterreich ist Spitzenreiter bei Sanierungen, mehr als ein Drittel aller Instandsetzungen in ganz Österreich entfallen auf Oberösterreich, gleich ob Wohnung oder Haus, das gesamte Objekt oder Teilbereiche. Vor allem neue Dämmungen aber auch der Einsatz von nachhaltigen Ressourcen findet statt. Daher wird eine neue Sanierungsverordnung umgesetzt. Die Kernpunkte sind:

  • Anreize zur Nachverdichtung und
  • eine sinnvolle Nachnutzung verbauter Liegenschaften zu schaffen

Neben der ökologischen Komponenten werden auch wirtschaftliche Mehrwerte erzielt. Laut der Fördergesellschaft für Wohnen, kurz FGW, wird eine Million Euro umgesetzt sowie circa 40 neue Arbeitsplätze geschaffen.

Förderungen bei Eigenheimen

Bisher traten unterschiedliche Sanierungsstufen in Kraft. Wurde das Eigenheim saniert wurde ein Annuitätenzuschuss zwischen 25 und 40 Prozent, abhängig von der energetischen Stufe des Hauses, ausbezahlt. Diese thermischen Sanierungsstufen fallen nun gänzlich weg. Neu ist ein Modell mit Pauschalbeträgen und Boni für gewisse Sanierungsmaßnahmen: Maximale Darlehnshöhen, alternativ wählbare Förderzuschläge bis hin zu kombinierbaren sieben Boni: Wohneinheitenbonus, Denkmalbonus, Ökologiebonus, Ortskernbonus, Energetischer Bonus, Installationsbonus und ein Kaufbonus.

Dämmen soll nur noch bis zum „kostenoptimalen Niveau“ gefördert werden. Das Geld wird in die Nachverdichtung und in den Bodenverbrauch investiert. Zuschüsse werden je nach Sanierungsart zugesprochen. Wird zum Beispiel eine umfassende Sanierung eines Eigenheims mit maximal 50.000 Euro gemacht, schießt das Land OÖ ein Viertel des förderbaren Darlehens zu. Als Alternative kann zum Zuschuss auch ein einmaliger, nicht rückzahlbarer Bauzuschuss gewährt werden. Neben den Pauschalbeträgen können auch Förderzuschläge geleistet werden. Wird bei der Sanierung eine weitere Wohnung geschaffen, erhöht sich das förderbare Darlehn um 8.000 Euro. Bei denkmalgeschützten Gebäude erhöht sich dieses um den Denkmalbonus von 5.000 Euro. Mineralölbasierte Dämmstoffe sichern einen zusätzlichen Ökologiebonus.

Förderungen im öffentlichen Wohnbau

Vollständig neu ist das Modell „Abriss-Neubau“, das nun auch im Wohnbau anwendbar ist, wenn mehr als drei Wohneinheiten betroffen sind. So soll mehr Verdichtung entstehen. Wird also der Bestand saniert bzw. neue Wohnungen geschaffen werden maximal 850 Euro je Quadratmeter Nutzfläche zugeschossen. Der Betrag erhöht sich, je mehr dazu gebaut wird. Mit diesen neuen Förderungen soll der Anreiz zur Errichtung der Nachverdichtung und der ressourcenschonenden Schaffung und Erhaltung von Wohnraum gegeben werden.

Neu im Bereich Wohnbau 2020

Der Schwerpunkt liegt klar in der Schaffung von leistbaren Wohnräumen und dies mittels sozialen Wohnbau. Auch beim Bau von Eigentum wurden die Konditionen verbessert. Seit Jahresbeginn wurde der Zinssatz gesenkt, auf eine Laufzeit von 20 Jahren.

ACHTUNG

Förderungsanträge für Sanierungen, Um- oder Zubauten müssen unbedingt vor Projektbeginn oder Baustart bei der jeweiligen Förderungsstelle eingereicht werden. Nur mit vollständig ausgefüllten Unterlagen und einer zeitgerechten Einreichung findet eine Bearbeitung statt.

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Kein Verstoß bei COVID19-Gesetz, einzelne Verordnungen teilweise gesetzeswidrig

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Der Verfassungsgerichtshof berichtet heute, dass die Gesetze und Verordnungen im Rahmen der COVID19-Maßnahmen verfassungskonform sind.

Zusammengefasst ergeben sich vom VGH folgende Urteile:

verfassungskonform:

  • Das Maßnahmengesetz (Verordnung BGBI. II96/2020) umfasst keine Entschädigung für Betriebe, die als Folge eines Betretungsverbotes geschlossen wurden. Es liegt dabei kein Verstoß gegen das Grundrecht auf Unversehrtheit des Eigentums noch gegen den Gleichheitsgrundsatz vor. Die Einbettung in ein umfangreiches Rettungspaket zielt(e) auf eine Reduzierung des wirtschaftlichen Schadens ab.
  • Betretungsverbote von Betriebsarbeitsstätten, Arbeitsorten und sonstigen Orten ist gemäß der gesetzlichen Grundlage verfassungskonform.

teilweise gesetzeswidrig:

  • Die Verordnung über Betreuungsverbote von öffentlichen Orten war teilweise gesetzeswidrig. Die Ausnahme: das Betreten im Freien alleine, mit Personen, die im gemeinsamen Haushalt leben, mit Haustieren oder mit Personen aber einem Mindestabstand von mindestens einem Meter. Die Einschränkung des „Freiheitsrechts“ ist nur dann zulässig, wenn sie einem legitimen öffentlichen Interesse dient.


gesetzeswidrig:

  • Ein Betretungsverbot von Geschäften mit Kundenbereichen größer als 400m2 war gesetzeswidrig. Es ist dem VGH nicht möglich, die Basis im Verordnungsakt, auf die diese Verordnungsentscheidung sich referenziert, einzusehen und eine sachliche Rechtfertigung dafür nachzuvollziehen. Es ergibt sich eine Ungleichbehandlung von verschiedenen Betriebsstätten, insbesondere von Bau- und Gartenmärkten.

Hier ein Blick ins Detail

*Quelle: VGH

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Die Krise mit drohender Insolvenzwelle ist noch nicht vorbei

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Vor allem in den nächsten Wochen wird es für Unternehmer von Klein- und Mittelbetrieben aber auch für Private noch wichtiger sein die Finanzen im Auge zu haben. Die Auswirkungen der Coronakrise mit einem Shut down wirken sich vor allem auch bis zum Herbst auf Liquidität aus: Es gilt die Welle zu reiten und sich keinesfalls runterziehen zu lassen.

In den letzten Wochen und Monaten kam an der Coronapandemie niemand vorbei: die wohl größte Gesundheits- und Wirtschaftskrise ist jedoch noch nicht gebannt. Experten gehen von einer Insolvenzwelle in den kommenden Monaten bis spätestens Anfang 2021 als Spätfolge der Coronakrise aus. Diese werde vor allem KMUs hart treffen. Denn ab jetzt laufen nach und nach Fristaufschübe für Steuern, Abgaben und Rechnungen aus.

Es ist fünf vor zwölf: Sorge um Klein- und Mittelbetriebe 

Zahlreiche KMUs in Österreich sind bereits „ausfinanziert“, was bedeutet dass keine eigenen Sicherheiten mehr zur Verfügung stehen. Neue Kredite oder auch eine Erweiterung des bestehenden Kreditrahmens können daher nur mit privaten Sicherheiten oder – wenn diese bereits zur Verfügung gestellt wurden – nicht mehr aufgenommen werden. Die Schulden sind also bereits da, umso wichtiger ist es daher, Überschuldungssituationen soweit als möglich rasch zu beseitigen, also schnell wieder abzubauen. Neuaufträge generieren, Vertragsverhandlungen mit Kunden und Lieferanten führen, neue Geschäftsfelder erschließen – dies sind nur einige Impulse für Unternehmer, um die Liquidität weiterhin zu gewährleisten und damit Kredite und Schulden zurückzahlen zu können. Wenn Unternehmen dies umsetzen können, würde die Insolvenzwelle eher flach bleiben.

Doch in vielen Branchen läuft das Geschäft eher schleppend weiter bzw. wieder an. Daher ist zu befürchten, dass wenn die gestundeten Abgaben fällig werden eben nicht genügen Geldmittel zur Verfügung stehen und man sich derer bedienen kann. Die nächsten Wochen sind ausschlaggebend.

Transparenz und Ehrlichkeit

Für Private und Kleinunternehmer werden Zinszahlungen, Tilgungen oder auch Pauschalraten ausgesetzt oder bis Oktober verlängert. Moratorien also ein Aufschub bzw. eine Übereinkunft zwischen Gläubiger und Schuldner Schuldendienste vorläufig zu unterlassen oder aufzuschieben vor allem von Sozialversicherungen und Finanzamt wirken nach. Aber gänzlich aufzuhalten sind diese Probleme nicht, lediglich etwas aufschiebbar.

Eine Analyse der Unternehmenssituation ist ein erster wichtiger Schritt, um eine drohende Insolvenz abzuwehren. Besser vorab informieren, ehrlich die Zahlen auf den Tisch legen, über potentielle Szenarien offen sprechen, als dann Insolvenzauslöser und Fristen zu übersehen. Sanierungsspezialisten können über mögliche Szenarien informieren und unterstützen.

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HV Fazit: „Big Player“ sehr gut aufgestellt auch in Krisenzeiten

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Verbund, Lenzing, Rosenbauer, Mayr-Melnhof Karton, Pierer Mobility, FACC oder Andritz: Die großen österreichischen Aktiengesellschaften hielten in den letzten Monaten ihre Hauptversammlungen – virtuell oder physisch – ab.

Einmal im Jahr sind die Aktiengesellschaften verpflichtet eine ordentliche Hauptversammlung mit allen stimmberechtigten Teilnehmern, also allen Inhabern von Stammaktien des Unternehmens, abzuhalten. Bei den Hauptversammlungen 2020, die bisher durchgeführt wurden, war ein zentrales Thema natürlich die Coronakrise und ihre Auswirkungen auf Märkte, Umsätze und die Zukunft.

Mein Fazit ist klar – die österreichischen Konzerne und „Big Player“ sind sehr gut aufgestellt und können auf jegliche Veränderungen rasch reagieren. Mein Eindruck, dass große Unternehmen mit zig tausenden Mitarbeitern eher träge sind, wurde revidiert. Die Vorstände sitzen fest im Sattel, die Strukturen sind so geschaffen, dass man unheimlich schnell reagieren kann, die Zukunft wird nachhaltig abgesichert. Ich bin beeindruck!

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Besichtigung 2.0: physisch vs. virtuell – jedenfalls aber mit Checkliste

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Die Coronapandemie hat aufgezeigt, dass die Digitalisierung in allen Branchen notwendig und auch möglich ist. So auch am Immobiliensektor mit Besichtigungen mittels 360 Grad-Views und digitalen Rundgängen in Wohnungen und Häuser. Einen realen Check der Immobilie mit definierter Liste für Besichtigungen sollte aber auch die Digitalisierung nicht verdrängen.

Die Coronakrise dämpft auf der einen Seite aktuell den Wunschtraum vom Hausbau. Die Immobilienpreise geraten unter Druck. Die Menschen nehmen sich aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Kurzarbeit zurück. Doch dann zeigen sich laut Experten auch wieder positive Aspekte. Die Suchanfragen nach Immobilien zum Kaufen oder Mieten steigen nach einem kurzen Dämpfer zu Beginn der Coronapandemie wieder stark an. Das Interesse ist sogar aktuell höher als vor der Krise. Die Angebote sind jedenfalls am Markt.

Hat man sich für ein Objekt entschieden, geht es um die Besichtigung. Diese sind in Zeiten von Social Distancing oder den verordneten Maßnahmen wie einem Mund-Nasenschutz für viele nicht sehr ansprechend. Der persönliche Rundgang in einem Haus oder einer Wohnung ist nur eingeschränkt möglich. Virtuelle Besichtigungen sind die Alternative.

Vorteile:

  • Die Immobilien können örtlich und zeitlich flexibel besichtigt werden
  • Die Qualität der Anfragen erhöht sich

Nachteil:

Ist der erste Eindruck am Computer oder Smartphone vielversprechend, kommt es im nächsten Schritt dazu, dass Makler oder Verkäufer durch die Immobilie gehen und mittels Videochat Fragen der potenziellen Käufer beantworten. Aufgrund der oftmals vorherrschenden großen Euphorie, werden dabei – und vor allem digital – Schäden und Mängel übersehen. So kann – oft erst nach dem Abschluss des Kaufvertrags oder des Mietvertrags – der Wohntraum schnell zum Albtraum werden.

Mit der Checkliste zum Wohntraum

Der Experte empfiehlt unbedingt, mit einer Checkliste auf Besichtigungstour zu gehen, gleich ob diese physisch oder virtuell ist. Die Checkliste sollte sämtliche Themen enthalten wie:

  • Lage/Infrastruktur
  • Ist ein Abstellplatz fürs Auto vorhanden, vielleicht sogar eine Garage
  • Gibt es Fördermöglichkeiten für das Objekt

Aber auch spezifische Punkte umfassen wie:

  • In welchem Zustand sind Fenster und Türen
  • Sind Wände, Decken und Böden saniert, neu gestrichen, etc.
  • In welchem Zustand sind die Sanitärräume und die Küche
  • Welche Heizung ist installiert
  • Sind die Sicherungen der Elektroinstallationen intakt
  • Befindet sich Feuchtigkeit im Keller
  • Gibt es einen Hausbesorger
  • Wer wohnt in der Nachbarschaft und vieles mehr.

Hier finden Sie eine empfohlene Checkliste für Besichtigungen von Immobilien zum Download.

Ein Haus- oder auch ein Wohnungskauf sowie auch die Miete einer Immobilie sind kein alltägliches Geschäft. Daher sollte man sich unbedingt bestmöglich über ein Objekt informieren, bevor Zusagen oder Unterschriften getätigt werden.

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Geheimhaltungsvereinbarung – Schützen Sie ihr geistiges Eigentum!

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Sie denken darüber nach an einem Joint Venture mitzuwirken? Sie wollen mit ihrem Know-how ein neues Produkt entwickeln und brauchen einen Partner? Oder Sie gehen eine neue Geschäftsbeziehung ein und sind Fachbereichsexperte? Dann ist eine Absicherung Ihres Wissens und das Schützen von (geheimen) Informationen essenziell.

Eine Idee für ein Produkt in einer Marktnische, eine Technologie, um Bewährtes noch besser und leistungsfähiger zu machen, Kontakte, die eine Idee weltweit vermarkten und vieles mehr. Know-how ist absolutes geistiges Eigentum, und zwar Ihres! Daher gilt: Bevor Partnerschaften geschlossen werden, verhandelt oder New Business gemacht wird, ist eine Vereinbarung darüber, was mit eigenen vertraulichen Informationen oder Wissen passiert, unumgänglich. Dies nennt sich Geheimhaltungsvereinbarung, auch Non Disclosure Agreement oder kurz NDA. Also ein lebenswichtiger Vertrag zwischen zwei Parteien der festlegt, welche vertraulichen Informationen geteilt werden und deren Verwendung einschränkt.

Verweigert? Sofortiger Verhandlungsstopp

Zu Beginn neuer Geschäftsbeziehungen werden stets Verhandlungen geführt. Es geht darum, was eingebracht wird, von wem, bis wann etc. Dabei sollte auch unbedingt die Geheimhaltungsvereinbarung zur Sprache kommen. Weigert sich das Gegenüber, ein NDA zu unterzeichnen oder um Bedenkzeit bittet, sollte das Treffen unverzüglich beendet werden. Erst wenn eine angemessene Vereinbarung getroffen wurde, gehen die Verhandlungen und die weiteren Strategieausarbeitungen weiter. Eine Offenlegung wertvollster Geheimnisse ohne ein NDA ist in etwa gleichbedeutend mit einem kostenlosen Geschenk an jemanden, das man sich eigentlich nicht leisten kann. Ein NDA braucht eine sorgfältige Ausarbeitung von Experten, damit die Gewissheit gegeben ist, dass wertvolles geistiges Eigentum geschützt wird und dass Regressansprüche geltend gemacht werden können, wenn potenzielle Partner Versprechen nicht einhalten.

Warum ein NDA?

Urheberrechts- und Patentgesetze schützen die Geschäftsgeheimnisse eines Unternehmens vor unbefugter Nutzung. Doch lassen eben diese Gesetze einen großen Teil des geistigen Eigentums ungeschützt. Urheberrechtsgesetze zum Beispiel schützen nur den Ausdruck einer Idee, nicht die Idee selbst, und Patentgesetze bieten nur Schutz für gültige, erteilte Ansprüche.

Daher braucht es unbedingt eine NDA. Eine Geheimhaltungsvereinbarung kann einen breiteren Schutz bieten, der sich auf Ideen und Informationen über Produkte erstreckt, die sich in Entwicklung befinden und noch nicht auf den Markt gebracht oder der Öffentlichkeit zugänglich gemacht worden sind. Wenn Informationen an jemanden außerhalb des Unternehmens weitergegeben werden, ohne zuvor einer abgeschlossenen NDA, könnten unbeabsichtigt das Recht auf ein späteres Patent verloren gehen. Denn eine öffentliche Nutzung einer Erfindung zu rein kommerziellen Zwecken macht einen Patentanspruch ungültig. Öffentliche Nutzungen sind dabei jede Nutzung durch eine andere Person als den Erfinder, die jedoch keine Beschränkung, Einschränkung oder Geheimhaltungspflicht gegenüber dem Erfinder unterfertigt haben.

Ein NDA kann auch anderen Zwecken dienen, z.B. der Beschränkung der Nutzung von Informationen, indem beispielsweise festgelegt wird, dass sie nur zu Testzwecken verwendet werden dürfen. In jeder Hinsicht kann eine NDA vor Reverse Engineering schützen, das ansonsten völlig legal sein könnte. Eine Klausel, die Reverse Engineering ausdrücklich verbietet, sollte Teil eines jeden NDA sein, wenn Produktmuster ausgetauscht werden sollen.

Strategisch klug handeln und das vorab

Gerichtsurteile haben klargestellt, dass ein NDA nicht so weit gefasst sein kann, dass es Informationen umfasst, die der Öffentlichkeit bereits zur Verfügung stehen. Auch wird ein NDA, das nachlässig formuliert ist, nicht viel nützen. Eine vertrauliche Vereinbarung, die nicht sorgfältig ausgearbeitet wurde, kann nach hinten losgehen. Wenn es beispielsweise Schlupflöcher gibt, durch die einige Informationen, die einem Partner offenbart werden, außerhalb des Geltungsbereichs der Vereinbarung bleiben, oder wenn die NDA zu früh ausläuft, kann die Partei, die einem Partner Geheimnisse preisgegeben hat, daran gehindert sein, einen Anspruch auf widerrechtliche Aneignung von Geschäftsgeheimnissen geltend zu machen, die sie sonst gegen den Partner hätte.

Ein NDA zu erstellen braucht Fachwissen. Es kommt oft vor, dass dieselbe Vereinbarung in einer Vielzahl von Situationen immer wieder verwendet wird oder nur oberflächlich geprüft wird, um mit den Verhandlungen rasch fortfahren zu können, insbesondere wenn die Zeit knapp ist oder ein Rechtsbeistand zur Prüfung des Dokuments nicht zeitnah verfügbar ist. Doch solch ein Handeln ist äußerst unklug, geht es doch um schwer verdientes geistiges Eigentum. Jedes NDA sollte daher von einem Experten sorgfältig ausgearbeitet und überprüft werden, um den Erfordernissen der jeweiligen Situation gerecht zu werden. Wenn es um den Schutz von geistigem Eigentum geht, sollte man sich nicht auf den Grundsatz „One size fits all“ verlassen.

NDA als rechtsgültiger Vertrag

Nach Abschluss einer NDA ist dies ein rechtsverbindlicher Vertrag. Unabhängig davon, wie sorgfältig die Abfassung formuliert ist, kann sich später herausstellen, dass er nicht (mehr) den Bedürfnissen der Parteien entspricht. Sollte dieser Fall eintreten, empfiehlt es sich über die Änderungen der Vereinbarung zu verhandeln oder dem NDA eine Zusatzvereinbarung hinzuzufügen. Auf diese Weise können Streitigkeiten beigelegt werden, bevor diese eskalieren und in einen teuren und zeitlich aufwendigen Rechtsstreit münden.

Controlling der Geheimhaltungsvereinbarung

Um die Einhaltung der Bedingungen einer NDA zu überwachen, hilft es, eine zentralisierte Datenbank zu erstellen, in der die Namen aller Personen erfasst werden, die vertrauliche Informationen erhalten haben. Dies ist besonders nützlich, wenn festzustellen wäre, ob vertraulichen Informationen von einer unbekannten Quelle auf den Markt gekommen sind.

Wenn die Vereinbarung einmal ausläuft, sollten die vertraulichen Informationen und alle Muster zurückgeholt werden oder es eine Zusicherung geben, dass diese vernichtet wurden. Andernfalls könnte der Mitbewerb, oder jemand der Unternehmungen schädigen will seine Taschen mit den Erlösen aus fremdem geistigen Eigentum füllen. Ein akribisch ausgearbeitetes NDA ist der beste Weg, um sicherzustellen, dass eben dies nicht geschieht.

*Dieser Artikel wurde ausschließlich zum Zweck der allgemeinen Information erstellt und ist kein Ersatz für eine Rechtsberatung. Ich ersuche um Verständnis, dass ich keine Verantwortung dafür übernehme, wenn Sie – im Vertrauen auf die in diesem Artikel enthaltenen Informationen – in einer bestimmten Weise handeln oder es unterlassen, zu handeln.

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Darum prüfe, wer sich bindet! – Vor allem auch in Krisenzeiten

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Ein Überblick über die Beschränkungen bei der Zahlung von Dividenden und Gehältern (insbesondere Boni) wenn staatliche Hilfe der COVID-Finanzierungsagentur (COFAG) in Anspruch genommen wird.

Am 8. April 2020 verabschiedete das österreichische Finanzministerium eine Verordnung zur Umsetzung von Richtlinien für die Gewährung finanzieller Maßnahmen, die Unternehmen, die infolge des COVID-19-Ausbruchs in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind, bei der Aufrechterhaltung ihrer Liquidität unterstützen sollen.

Die Richtlinien sind an die COFAG gerichtet, welche sicherstellen muss, dass die Vereinbarungen zwischen ihr und dem jeweiligen Antragsteller die in den Richtlinien dargelegten Verpflichtungen enthalten. In diesen wurde nun festgelegt, dass Unternehmen, die finanzielle Unterstützungsmaßnahmen beantragen, sich gegenüber der COFAG zu folgenden Maßnahmen verpflichten müssen. Unterstützungsmaßnahmen können sein:

i) direkte Subventionen und rückzahlbare Vorschüsse

ii) eine Übernahme von oder Bürgschaften für Verbindlichkeiten eines Unternehmens oder

iii) direkte Darlehen von der neu gegründeten staatlichen COVID-Finanzierungsagentur, COFAG.

Verpflichtende Maßnahmen gegenüber COFAG

  • Zwischen dem 16. März 2020 und dem 16. März 2021 darf keine Dividende ausgeschüttet werden und nach dem 16. März 2021 bis zum Ende der Laufzeit der finanziellen Unterstützungsmaßnahme muss eine wirtschaftlich angemessene Dividendenpolitik verfolgt werden.
  • Rücklagen zur Erhöhung des Bilanzgewinns dürfen nicht aufgelöst werden; die durch die finanziellen Unterstützungsmaßnahmen bereitgestellte Liquidität darf nicht dazu verwendet werden, um Dividenden auszuschütten, eigene Aktien zurückzukaufen oder Boni an Vorstandsmitglieder auszuzahlen.
  • Unangemessenen Vergütungen, Vergütungselemente oder andere unangemessene Vorteile an Aktionäre, Mitarbeiter, Manager, Vorstandsmitglieder oder Vertreter dürfen nicht ausbezahlt werden.
  • Für das laufende Geschäftsjahr werden keine Boni an Vorstandsmitglieder oder Geschäftsführer ausgezahlt, die 50 Prozent der Boni des Vorjahres übersteigen. (Bonuszahlungen, die sich auf Zeiträume aus vorausgegangenen Geschäftsjahren beziehen unterliegen dieser Beschränkung nicht.)

Insbesondere in Hinblick auf die Beschränkung von Bonuszahlungen ist es unumgänglich, sich mit den betroffenen Vereinbarungen im Detail auseinanderzusetzen, ob überhaupt die Möglichkeit besteht, Bonuszahlungen einseitig zu mindern oder gar auszusetzen.

Da es sich bei den gewährten Unterstützungsmaßnahmen und einen Vertrag zwischen dem Antragsteller und dem Empfänger der Unterstützungsmaßnahmen handelt, sind Verstöße dagegen nach allgemeinen Zivil- und Gesellschaftsrecht zu beurteilen. So könnten etwa Zahlungen als Schadensersatz zurückgefordert werden oder Dividenden basierend auf § 82 Abs 5 GmbHG mit dem Argument, dass die Auszahlung unter Verletzung der treuhänderischen Pflichten der Geschäftsführung erfolgte, zurückgefordert werden, wobei der Geschäftsführer in diesem Fall auch persönlich dafür haftet.

Da der Wortlaut der Richtlinien zur Unterstützung durch die COFAG beschränkt ist, werden Zuschüsse oder andere finanzielle Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Kurzarbeit gewährt werden, Beschränkungen für Dividendenausschüttungen und Gehaltszahlungen nicht auslösen.

*Dieser Artikel wurde ausschließlich zum Zweck der allgemeinen Information erstellt und ist kein Ersatz für eine Rechtsberatung. Ich ersuche um Verständnis, dass ich keine Verantwortung dafür übernehme, wenn Sie – im Vertrauen auf die in diesem Artikel enthaltenen Informationen – in einer bestimmten Weise handeln oder es unterlassen, zu handeln.

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Coronakrise: das neu beschlossene 4. COVID-19 Gesetz

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Das am Wochenende beschlossene 4. COVID-19 Gesetz brachte auch wichtige Änderungen im Insolvenzrecht und verwandten Gesetzen, insbesondere hinsichtlich der Insolvenzantragspflicht, der Behandlung von Überbrückungskrediten und dem Eigenkapitalersatzgesetz.

Aussetzung der Insolvenzantragspflicht bei Überschuldung

Eine Verpflichtung des Schuldners, bei Überschuldung einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens zu stellen, besteht nicht bei einer im Zeitraum von 1. März 2020 bis 30. Juni 2020 eingetretenen Überschuldung. Während dieses Zeitraums ist ein Insolvenzverfahren auf Antrag eines Gläubigers nicht zu eröffnen, wenn der Schuldner überschuldet, aber nicht zahlungsunfähig ist. Ist der Schuldner bei Ablauf des 30. Juni 2020 überschuldet, so hat er die Eröffnung des Insolvenzverfahrens ohne schuldhaftes Zögern, spätestens aber innerhalb von 60 Tagen nach Ablauf des 30. Juni 2020 oder 120 Tage nach Eintritt der Überschuldung, je nachdem welcher Zeitraum später endet, zu beantragen.

Unberührt bleibt die Verpflichtung des Schuldners, bei Eintritt der Zahlungsunfähigkeit die Eröffnung des Insolvenzverfahrens zu beantragen! Im Zeitraum von 1. März 2020 bis 30. Juni 2020 entfällt die an die Überschuldung anknüpfende Haftung, gemäß § 84 Abs. 3 Z 6 AktG.

Überbrückungskredite

Die Gewährung eines Überbrückungskredits in der Höhe einer vom Kreditnehmer beantragten COVID-19-Kurzarbeitsbeihilfe im Zeitraum von 1. März 2020 bis 30. Juni 2020, und dessen sofort nach Erhalt der Kurzarbeitsbeihilfe erfolgte Rückzahlung an den Kreditgeber unterliegen nicht der Anfechtung nach § 31 IO, wenn für den Kredit weder ein Pfand noch eine vergleichbare Sicherheit aus dem Vermögen des Kreditnehmers bestellt wurde und dem Kreditgeber bei Kreditgewährung die Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers nicht bekannt war.

Stundung der Zahlungsplanraten

Ändert sich die Einkommens- und Vermögenslage des Schuldners aufgrund von Maßnahmen, die zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 getroffen werden, sodass er fällige Verbindlichkeiten des Zahlungsplans nicht erfüllen kann, so kann er vor Erhalt einer Mahnung oder binnen 14 Tagen nach Mahnung die Stundung der Verbindlichkeiten um eine Frist, die neun Monate nicht übersteigen darf, begehren.

Eigenkapitalersatzrecht

Ein Kredit im Sinne des § 1 EKEG liegt nicht vor, wenn ein Geldkredit nach Inkrafttreten des 4. COVID-19 Gesetz bis zum Ablauf des 30. Juni 2020 für nicht mehr als 120 Tage gewährt und zugezählt wird und für den die Gesellschaft weder ein Pfand noch eine vergleichbare Sicherheit aus ihrem Vermögen bestellt hat.

Fristen im Insolvenzverfahren

Das Gericht kann verfahrensrechtliche Fristen in Insolvenzverfahren, deren fristauslösendes Ereignis in die Zeit nach Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes fällt, von Amts wegen oder auf Antrag eines Beteiligten oder des Insolvenzverwalters mit Beschluss angemessen, höchstens um 90 Tage, verlängern.

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