Insolvenzverfahren: Worauf muss ich als Arbeitgeber jetzt achten?

MAG. PHILIPP STOSSIER

Ihr Experte für Insolvenz- und

Immobilienrecht, Unternehmens-

und Wirtschaftsrecht.

Der Weg in die Insolvenz kann schneller kommen als man denkt und bringt viele Spannungs- und Stresssituationen mit sich. Besonders als Arbeitgeber hat man vor und auch während eines Insolvenzverfahrens einen schweren Ballast zu tragen. Im Experteninterview mit anwaltfinden.at erklärt Firmenrechtsexperte Mag. Philipp Stossier, warum man keine Angst haben muss vor einem Insolvenzverfahren und was für Arbeitgeber wichtig ist.

anwaltfinden.at: Herr Mag. Stossier, könnten Sie sich unseren Usern bitte kurz vorstellen und Ihren Werdegang beschreiben?

Mein Name ist Philipp Stossier. Ich bin 39 Jahre alt und habe meine Ausbildung an einer Höheren Technischen Lehranstalt abgeschlossen. Anschließend habe ich in Wien vier Jahre lang Rechtswissenschaften studiert und dabei Auslandsaufenthalte in New York und Hongkong absolviert. Seit 2012 bin ich eingetragener Rechtsanwalt in Wels.

anwaltfinden.at: Als Experte für Firmen- und Insolvenzrecht haben Sie bereits mehrere Insolvenzfälle mitverfolgt. Ihrer Erfahrung nach: Was sind die häufigsten Fehler, wenn es zu einem Insolvenzverfahren kommt?

Der häufigste und größte Fehler ist, dass die Insolvenz zu spät beantragt wird. Betroffene haben leider zu viel Angst davor in Insolvenz gut gehen, obwohl man die Insolvenz als Chance sehen sollte. Es wäre möglich mehr Unternehmen zu retten, wenn sich die Unternehmer früher informieren würden, was eine Insolvenz bedeutet und welche Chancen sie mit sich bringen kann. Der zweitgrößte Fehler liegt oft darin, dass die Geschäftsführer denken, sie würden den Arbeitnehmer etwas Gutes tun, indem sie ihnen so lang es geht die Löhne weiter auszahlen. Dabei vergessen sie die Sozialabgaben und Lohnsteuer zu bezahlen, was in persönlichen Haftungen resultieren kann. Das ist der falsche Weg, da die Arbeitnehmer im Insolvenzfall ohnehin gut abgesichert sind. Der dritte große Fehler ist es unvorbereitet in eine Insolvenz zu gehen.

anwaltfinden.at: Was fasziniert Sie daran und woher stammt das Interesse an dem Thema Firmen- und Insolvenzrecht?

Hierfür gibt es zwei Gründe. Einerseits ist es als Schuldnervertreter überaus interessant und auch befriedigend, wenn man einem Unternehmen helfen kann durch eine geregelte Sanierung das Unternehmen auf neue Beine zu stellen oder es vor allfälligen Haftungen zu schützen. Andererseits ist es auch sehr spannend, wenn wir als Insolvenzverwalter bestellt werden, weil wir unter Umständen innerhalb eines Tages für dreißig bis vierzig Menschen verantwortlich sind und einen Betrieb, den wir selbst nicht kennen, fortführen müssen. Das ist eine unheimlich spannende Herausforderung.

anwaltfinden.at: Was bedeutet es für Unternehmen insolvent zu sein? Welche Schritte werden eingeleitet, wenn der Fall eintritt?

Insolvent wird man, wenn man zahlungsunfähig oder überschuldet ist. Die Zahlungsunfähigkeit bedeutet, dass man mehr als 5 Prozent seiner fälligen Schulden nicht bezahlen kann. Laut dem Gesetz ist man ab diesen Zeitpunkt dazu verpflichtet einen Insolvenzantrag zu erstellen. Das Gesetz gewährt eine Frist von 60 Tagen, die man nützen kann, um Sanierungsmaßnahmen zu setzen. Grundsätzlich muss die Insolvenz aber ohne schuldhaftes Zögern sofort angemeldet werden und man kann diese 60-Tagesfrist nur ausnützen, wenn man in dieser Zeit ein fundiertes Sanierungskonzept erarbeitet.Von einer Überschuldung des Unternehmens spricht man, wenn die Passiva des Unternehmens höher sind als die Aktiva.

Auch in diesem Fall hat man eine Insolvenzantragspflicht. Der Insolvenzantrag ist beim jeweiligen Landesgericht einzubringen. Dort wird ein sogenanntes SE-Verfahren eröffnet, bei dem ein Richter beurteilt, ob ein Konkurs- oder Sanierungsverfahren eröffnet wird. Um eine Insolvenz eröffnen zu können, wird ein gewisses Mindestmaß an Vermögen benötigt. Dazu zählen allfällig Forderungen oder ein entsprechendes Anlagevermögen des Unternehmens oder eine bei Gericht zu hinterlegende Barkaution von 4.000 Euro.

anwaltfinden.at: Was genau bedeutet Insolvenz für den Arbeitgeber?

Aus der Arbeitgeberperspektive bedeutet es, dass, sobald das Insolvenzverfahren eröffnet ist, der Masseverwalter bzw. Insolvenzverwalter alle Agenden übernimmt und auch für sämtliche Belangen der Arbeitnehmer verantwortlich ist. Die gesamte Verantwortung geht auf den Masseverwalter über. Der vormalige Geschäftsführer bzw. Firmeneigentümer hat eine Mitwirkungspflicht, ist aber nicht mehr verantwortlich.

anwaltfinden.at: Und was bedeutet Insolvenz für den Arbeitnehmer?

Der Umstand, dass ein Insolvenzverfahren eröffnet wird, ändert grundsätzlich am Arbeitsverhältnis nichts. Der Arbeitnehmer hat den Vorteil, dass diejenigen offenen Forderungen, die aus bestimmten Zeiträumen vor der Insolvenzeröffnung stammen, durch den Insolvenzentgeltfond gesichert sind. Der Arbeitnehmer bekommt sein ausstehendes Gehalt zu 100 Prozent ersetzt und sollte das Arbeitsverhältnis im Zuge des Insolvenzverfahrens gelöst werden, bekommt er auch die Beendigungsansprüche vollständig ersetzt. Dem Insolvenzverwalter und dem Arbeitnehmer kommen in der Insolvenz besondere Kündigungsgründe zu Gute.

anwaltfinden.at: Die Optionen in einem Insolvenzverfahren sind begrenzt: Entweder ich starte ein Konkursverfahren, ein Sanierungsverfahren mit oder ohne Eigenverwaltung. Was bedeuten die einzelnen Szenarien und wie sehen die Auswirkungen auf meine Mitarbeiter bei den einzelnen Szenarien aus?

Das Konkursverfahren ist darauf ausgerichtet, dass das Unternehmen geschlossen und verwertet wird. Im Zuge eines Konkursverfahrens kann das Unternehmen für ein paar Monate fortgeführt werden, aber das Ziel ist die endgültige Verwertung am Ende des Verfahrens. Im Sanierungsverfahren ohne Eigenverwaltung ist das Ziel, das Unternehmen zu sanieren. Das bedeutet, dass der Schuldner seinen Gläubigern einen Sanierungsplan mit einer Sanierungsplanquote von zumindest 20 Prozent anbieten muss. Im Sanierungsverfahren wird das Unternehmen fortgeführt, der Betrieb bleibt aufrecht und sobald das Verfahren beendet ist, soll die Verantwortung wieder auf den Unternehmenseigentümer oder Geschäftsführer übergehen.

Das gleiche Ziel verfolgt auch das Sanierungsverfahren mit Eigenverantwortung. Der Unterschied ist, dass bei einem solchen Verfahren eine Sanierungsplanquote von zumindest 30 Prozent angeboten werden muss und der Eigentümer bzw. der Geschäftsführer behält weitestgehend seine Rechte und Pflichten. In diesem Fall sitzt nicht der Masseverwalter an den Hebeln, sondern hat nur eine überwachende Funktion.Betreffend die Auswirkungen auf die Mitarbeiter gibt es zwischen dem Konkursverfahren und dem Sanierungsverfahren ohne Eigenverwaltung keine Unterschiede. Im Konkursverfahren und dem Sanierungsverfahren ohne Eigenverwaltung bleiben die normalen arbeitsrechtlichen Kündigungsbedingungen bestehen und erst, wenn ein Betrieb schließt oder Betriebsteile eingeschränkt werden hat der Masseverwalter ein besonderes Kündigungsrecht.Er darf innerhalb der Kündigungsfrist, aber ohne übliche Kündigungstermine einhalten zu müssen, Arbeitnehmer entlassen. In diesem Zeitraum hat der Arbeitnehmer die Möglichkeit das Dienstverhältnis durch vorzeitigen, berechtigten Austritt zu lösen, sodass das Arbeitsverhältnis sofort beendet wird, ohne, dass der Arbeitnehmer Ansprüche auf Kündigungsentschädigung verliert.Im Sanierungsverfahren mit Eigenverwaltung gibt es neben den bereits genannten Kündigungsgründen einen weiteren besonderen Kündigungsgrund. Hier kann, mit Zustimmung des Masseverwalters, binnen eines Monats nach Verfahrenseröffnung ein Arbeitnehmer in einzuschränkenden Bereichen gekündigt werden.

anwaltfinden.at: Mein Unternehmen geht insolvent, aber ich habe Lehrlinge eingestellt: Bin ich nun noch verantwortlich für die Lehrlinge oder der Insolvenzverwalter?

Sobald das Insolvenzverfahren eingeleitet wurde, ist der Insolvenzverwalter für alle Arbeitsverhältnisse verantwortlich – auch für die Lehrlinge in einem Betrieb.

anwaltfinden.at: Was sind Ihrer Meinung nach die Top-Drei-Tipps, die jeder unbedingt in einem Insolvenzverfahren berücksichtigen sollte?

Die drei Tipps, die ich geben kann, sind folgende: Man muss gut vorbereitet sein auf ein Insolvenzverfahren. Der Masseverwalter sollte nicht als Feind angesehen werden, sondern sollte man versuchen auf einer guten Basis mit ihm zusammen zu arbeiten. Man sollte über genügend liquide Mittel verfügen, sodass das Verfahren auch eröffnet werden kann und man die Chance erhält das Unternehmen auf neue Beine zu stellen.

anwaltfinden.at: Wie können Sie, als Rechtsexperte für Firmenrecht, insolventen Unternehmen behilflich sein?

Unsere Aufgabe ist es, besonders in der Vertretung von Schuldner, das Insolvenzverfahren ordentlich vorzubereiten. Man muss auf vieles aufpassen und die bisherigen Verhältnisse ausreichend durchleuchten, um mögliche Haftungen für den Geschäftsführer zu erkennen und vermeiden zu können. Will man sein Unternehmen sanieren, müssen auch ausführliche Vorbereitungen getroffen werden, wie zum Beispiel die Erstellung einer Fortbestehensprognose und das Aufbereiten des Zahlenmaterials, sodass der zukünftige Masseverwalter die notwendigen Grundlagen für seine Entscheidung betreffend der Fortführung des Unternehmens erhält. Der Masseverwalter ist nämlich verpflichtet, das Unternehmen sofort zu schließen, wenn durch die Fortführung des Unternehmens negative Zahlen erwirtschaftet werden.

anwaltfinden.at: Sehr geehrter Herr Mag. Stossier danke für das Gespräch!

Mag. Philipp Stossier – Ihr fachkompetenter Experte im Firmenrecht

Möchten Sie sich gut auf ein potenzielles Insolvenzverfahren vorbereiten oder suchen Sie einen vertrauenswürdigen Anwalt, der Sie bei dem Prozess unterstützt? Mag. Philipp Stossier berät Sie gerne und begleitet Sie bei der Sanierung Ihres Unternehmens.

Vereinbaren Sie ein aufschlussreiches Erstgespräch in 4600 Wels und erhalten Sie Auskunft von einem erfahrenen Rechtsanwalt im Firmenrecht. Mehr Informationen sowie Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von Mag. Philipp Stossier auf anwaltfinden.at.

MAG. PHILIPP STOSSIER

Ihr Experte für Insolvenz- und

Immobilienrecht, Unternehmens-

und Wirtschaftsrecht.

Es gibt sie wirklich: Die 5 größten Fehler beim Immobilienverkauf

MAG. PHILIPP STOSSIER

Ihr Experte für Insolvenz- und

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Geerbte Wohnungen oder Häuser, doch leider haben die neuen Besitzer keine Verwendung für die Immobilien, da sich diese in einer anderen Stadt befinden oder ohnehin selbst ein Haus erbaut oder eine Eigentumswohnung bereits gekauft wurde. Die Immobilien sollen jedoch nicht vermietet, sondern zum Verkauf angeboten werden. Dass man dabei nichts falsch machen kann, ist schon mal ein Kardinalfehler.

„Im Nachhinein ist man immer g´scheiter!“, oder „Wenn ich das alles gewusst hätte, hätte ich anders gehandelt!“, sind nur einige Aussagen von privaten Immobilienverkäufern. Denn der Verkauf einer Immobilie, gleich ob ein Haus oder eine Wohnung bzw. einer Liegenschaft ist ein sehr komplexes Thema. Fehler – vor allem am Anfang des Verkaufsprozesses – können dann nicht mehr rückgängig gemacht werden.

1. Mangelnden Planung und zu wenige Information von Experten

Vor allem private Immobilienverkäufer können sich sehr verzetteln, wenn es um den Verkauf von Häusern oder Wohnungen geht. Dabei muss der Verkauf bis ins Detail geplant werden: angefangen vom gewünschten Verkaufspreis, Zeitraum für den Verkauf, Übergabezeitpunkt, Bewerbung der Immobilie für den Verkauf und vieles mehr.

2. Auf die falsche Fährte locken

In Immobilien stecken Herzblut, Erinnerungen, Zeit und auch Geld. In der Bewerbung des Hauses oder der Wohnung verlieren sich private Verkäufer oftmals im Detail und beschreiben das Objekt in den schillerndsten Farben. Das kann beim Interessenten jedoch falsche Vorstellungen hervorrufen. Daher in Texten oder in Gesprächen die Immobilie so neutral wie möglich beschreiben. Schönheit liegt immer im Auge des Betrachters.

3. Der Preis

Der Verkaufspreis richtet sich nach der Nachfrage am Markt, wird aber je nach Lage, Immobilientyp und Verkaufszeitpunkt noch genauer ermittelt. Der Zeitpunkt, wann eine Immobilie angeboten wird, sollte daher wohl überlegt sein. Ein Experte kann eine professionelle Marktwerteinschätzung geben und auch Marktanalysen vorlegen. Das Hinzuziehen eines Experten sollte eigentlich unerlässlich sein im Verkaufsprozess.

4. Alle relevanten Unterlagen

Bei Interesse an einer Immobilie braucht es diverse Unterlagen wie einen Grundbuchauszug, eventuell vorhandene Lasten, Katasterkarte, Energieausweis oder auch Betriebskostenabrechnungen. Verkäufer sollten ein aussagekräftiges Exposé zusammenstellen inklusive anschaulicher und qualitativ hochwertiger Fotos. Experten wie Makler oder Anwälte mit Schwerpunkt Immobilienrecht wissen auch Bescheid, welche Unterlagen rechtlich notwendig sind und aus Gründen der Transparenz vorgelegt werden müssen.

5. Erreichbarkeit via Telefon oder Mail

Jemand, der auf der Suche nach einer neuen Immobilie ist, wird sich auf jeden Fall früher oder später persönlich mit dem Verkäufer austauschen. Daher sollte es nicht vorkommen, dass Mails wochenlang nicht beantwortet werden oder man laufend auf die Mobilbox gelangt. Erreichbarkeit und dann in weiterer Folge Zeiten für Besichtigungen sollten unbedingt eingeplant werden, vor allem auch abends und am Wochenende.

Private Immobilienverkäufer sind gut beraten, sich an einen Experten/eine Expertin zu wenden, die im Verkaufsprozess mit Know-how unterstützen kann. So gelingt der Verkauf für beide Seiten zur vollsten Zufriedenheit.

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Distressed M&A Deal: Unternehmenskauf und -verkauf in der Krise

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Die Coronakrise hat die gesamte Weltwirtschaft in den letzten Monaten vor enorme Herausforderungen gestellt. Auch Österreich ist von scharfen Einschnitten und Einbußen betroffen. Kurzarbeit und Kündigungen führten zu geringerer Kauflust, dies wiederum zu Insolvenzen von Unternehmen und Geschäften. Krisen wie die gegenständliche eröffnen aber auch Investoren Tür und Tor.

Wann, wenn nicht jetzt?! Dies ist aktuell wohl das Motto zahlreicher Investoren, die Unternehmen, die in der Krise straucheln, übernehmen und wieder auf Kurs bringen wollen. Dies nennt sich in der Branche auch „Distressed M&A-Deal“. Bevor solch Transaktionen getroffen werden, braucht es umfassende Informationen, Analysen und Gespräche. Dabei gilt erfolgreich abzuwägen: rechtliche Risiken wie Finanzierungen und komplexe Gestaltung, eine aufwendige Due Diligence bei Krisenunternehmen versus Chance eines schnellen und preislich attraktiven Markteinstiegs, hohen Renditen und dem Weiterbestand eines Unternehmens.

Die Insolvenzwelle rollt – vor, mit und nach Corona

Autovermietung Hertz, Karstadt Kaufhof und Vapiano– das sind nur einige der großen Namen, die vor der Coronakrise bereits angeschlagen waren und nun in die Pleite gerutscht sind. Zahlreiche Unternehmen im In- und Ausland haben Fremdkapital aufgenommen, um sich zu regenerieren. Niedrige Zinsen verlockten manche zur Aufnahme von weiteren Fremdfinanzierungen. Der große Kaufrausch der Konsumenten blieb aber aus. Die Verbindlichkeiten gegenüber Bankinstituten werden bald nicht weiter gestundet werden und können mangels entsprechendem Umsatz in vielen Fällen auch nicht beglichen werden.

Insolvenzen von Unternehmen bringen beträchtliche Schäden mit sich. Vor allem für Eigentümer, Gläubiger und Arbeitnehmer. Durch die Erweiterung funktionsfähiger Geschäftsbereiche und anderen Sanierungsmaßnahmen können Unternehmen aber einen Turnaround schaffen. Viele Unternehmen haben die sich aus einer Übernahme ergebenden Chancen genutzt, wobei die rechtlichen Risiken abgeklärt werden müssen.

Step by step zum M&A Deal

Eine der Grundfragen: Soll das Unternehmen vor oder nach der Insolvenzeröffnung akquiriert werden?

Vorteile, ein Unternehmen VOR Insolvenzeröffnung zu kaufen:

  • Alteigentümer erhalten noch einen Teil des Unternehmenswerts zurück
  • Käufer vermeiden die Zäsur der Insolvenz
  • Geschäftsbeziehungen werden nicht beeinträchtigt
  • Übernommen werden in der Regel nicht die Unternehmensträger, sondern einzelne Vermögenswerte wie Kundenstock, Maschinen, Patente oder auch Betriebsräumlichkeiten
  • Alte und ausstehende Verbindlichkeiten bleiben in der krisengeplagten Verkäufergesellschaft

Nachteile, ein Unternehmen VOR Insolvenzeröffnung zu kaufen:

  • Zu beachten gilt es die doch Großteils zwingenden Bestimmungen zum Schutz von Altgläubigern
  • Offene Steuerzahlungen, Sozialabgaben oder Schadensersatzansprüche gegenüber Dritte
  • Bestimmung des Kaufpreises einer krisenbehafteten Unternehmung

Vertragliche Vorkehrungen sind daher unverzichtbar und ein professioneller Berater und Rechtsanwalt mit Spezialgebiet Insolvenzrecht und M&A sollte zu Rate gezogen werden.

Wir ein Unternehmen NACH der Insolvenzeröffnung erworben, dann spricht man von einer „übertragenen Sanierung“.

Vorteile, ein Unternehmen NACH Insolvenzeröffnung zu kaufen:

  • Bestehende Dauerschuldverhältnisse können in Absprache mit dem Masseverwalter gekündigt werden
  • Nicht rentable Teilbetriebe können in Absprache mit dem Masseverwalter geschlossen werden
  • Keine Haftung für Altverbindlichkeiten
  • Keine Verpflichtung zur Übernahme von Arbeitnehmern (AVRAG)
  • Es ergibt sich eine Transaktionssicherheit, da insbesondere keine Insolvenzanfechtung zu befürchten ist
  •  Günstiger Kaufpreis als vor einer Insolvenzeröffnung

Nachteile, ein Unternehmen NACH Insolvenzeröffnung zu kaufen:

  • Insolvenzverwalter ist Verhandlungspartner
  • Veräußerungen des Unternehmens brauchen eine Zustimmung des Gläubigerausschusses und des Insolvenzgerichts

Fazit

Für einen „Distressed M&A Deal braucht es risikobereite Investoren und professionelle und gute Berater. In manchen Entscheidungsphasen, vor allem in der Akquisitionsphase geht es oftmals um Minuten. Mit einem erfolgreichen Turnaround belohnen die Strapazen jedoch eine hohe Rendite.

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Aus der Krise in die Insolvenzverschleppung: Es ist nur eine Frage der Zeit

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Laut KSV1870 sind seit 1.1.2020 bis September 2020 um ein Drittel weniger Unternehmen in die Pleite gerutscht als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das klingt vorerst durchaus sehr positiv! Es folgt jedoch ein großes „ABER“. Aufgrund der Coronakrise sind es tatsächlich nicht weniger Insolvenzen der Firmen, sondern werden diese oftmals nur verschleppt.

Stundungen von Krediten und anderen Zahlungen, Aufschübe von 60 auf 120 Tage ausgeweitet, Unternehmen warten zu ob sie staatliche Zuschüsse erhalten, Finanzbehörden und Gesundheitskassen stellen keine Anträge und Kapitalgesellschaften benötigen keine positive Fortbestandsprognose – all dies machen die gesetzlichen Regelungen, ausgerufen in der Coronakrise, möglich. Tatsächlich helfen die derzeit geltenden gesetzlichen Regelungen nur bedingt. Durch die Maßnahmen wird nämlich die Verschuldung nicht weniger.

Ganz im Gegenteil – diese hat sich auf 2,7 Milliarden Euro quasi verdoppelt. Dies führt zu einer massiven Verzerrung des Wettbewerbs und des Marktes und kann dadurch durchaus auch „gesunde“ Unternehmen in massive Schwierigkeiten bringen. In vielen Bereichen ist damit zu rechnen, dass es lange dauern wird, bis wieder ein Umsatzniveau erreicht wird, das demjenigen vor der Corona-Krise entspricht. Je länger ausstehende Zahlungen nun gestundet werden, desto unwahrscheinlicher wird es, die gestundeten Ansprüche neben den laufenden Kosten bedienen zu können.

2019 meldeten sich in den ersten drei Quartalen 3.808 Unternehmen zahlungsunfähig. Im Vergleich dazu waren es heuer erst 2.583. Seit März geht die Anzahl an Insolvenzen zurück, die Gesamtverschuldung steig unaufhörlich. Die Anzahl der Mitarbeiter, die von Insolvenzen betroffen sind liegt derzeit bei 13.000 Personen, das sind um 800 mehr als im Vorjahr. Die Situation am Arbeitsmarkt zeigt die wirtschaftlichen Herausforderungen sehr deutlich.[1]

Experten fordern auf Basis der neuen Daten und im Hinblick auf die zu erwartenden zahlreichen Insolvenzen in den nächsten Monaten die rasche Rückkehr zum bewährten österreichischen Insolvenzwesen, insbesondere der Antragstellung durch die Gebietskrankenkassen und Finanzämter. Die derzeitigen Corona bedingt erlassenen Verordnungen und beschlossenen Gesetze, unterstützen Unternehmen sich künstlich länger am Leben zu halten. Dies wird für die österreichische Wirtschaft keinen guten Ausgang nehmen. Das Hinauszögern der Antragstellung vermindert die Entschuldungschancen erheblich.

Big Bang: 2021

Im nächsten Jahr werden viele – auch große Unternehmen – Insolvenz anmelden, dann jedoch nicht mehr sanierungsfähig sein und die Gläubiger werden leer – mit einer Null-Quote- ausgehen. Ähnlich steht es auch um Privatinsolvenzen laut KSV Studie.

Rechtsexperten mit Schwerpunkt Insolvenzrecht drängen darauf, dass Unternehmen rechtzeitig die Weichen stellen, damit die Chance auf Sanierung und einen Turn-around gewahrt ist.

[1] https://www.ksv.at/pressemeldungen/insolvenzstatistik-q1-3-2020

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Umbauarbeiten beim Wohnungseigentum: Was darf man und was nicht?

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Der Kaufvertrag ist unterfertigt, der Käufer ist stolzer Wohnungseigentümer. Beim genauen Betrachten sollen vor dem Einzug noch einige Umbauarbeiten vorgenommen werden. In der neuen Wohnung soll man sich ja wohlfühlen – doch hier ist rechtlich nicht alles erlaubt.

Eigener Wohnraum – ein Lebenstraum für viele. Immobilien liegen im Trend, vor allem die Veränderung im Nachfrageverhalten nach einer noch besseren Wohnqualität, Außenflächen, einer guten Infrastruktur, zusätzlichen Räumen und Co. lässt die Preise vor allem im Segment Neubauwohnungen nach oben schnellen. Regional betrachtet ist Eigenturm vor allem in Großstädten wie Wien, Salzburg, Linz oder Graz beinahe unerschwinglich. Für viele ist die Alternative: eine ältere Eigentumswohnung erwerben und umbauen. Doch gerade dabei gilt es einiges zu berücksichtigen.

Zu Veränderungen berechtigt, aber Achtung!

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) besagt, dass grundsätzlich Veränderungen und Umbauten am eigenen Wohnobjekt auf eigene Kosten zulässig sind. Doch es gibt Grenzen. Diese beginnen dann, wenn die Rechte von anderen Wohnungseigentümern, den Nachbarn nebenan, unterhalb oder oberhalb, verletzt werden oder in jene Rechte der gesamten Hausgemeinschaft eingegriffen wird. Konkret bedeutet dies:

  • Änderungen am Eigentum ohne Inanspruchnahme allgemeiner Liegenschaftsanteile oder von Eigentum anderer sind erlaubt. Wenn Umbauarbeiten stattfinden dürfen diese keinesfalls Schäden am Haus beinhalten, keine Schäden am Erscheinungsbild des Hauses verursachen, die anderen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigen oder diese in Gefahr bringen.

Also die Erneuerung von Räumen wie Bad oder Toilette bis hin zur Küche im Wohninnenraum ist erlaubt. Auch dürfen Wände, die nicht tragend sind und nicht Allgemeineigentum darstellen, entnommen, oder auch neue eingezogen werden. Dabei wird die Wohnung nach außen nicht verändert. Bauarbeiten bringen Lärm, Staub oder auch fremde Menschen wie Tischler, Installateure, etc. ins Haus. Informieren Sie die Hausverwaltung, dann sollte dies kein Problem sein.

Wenn die Arbeiten doch mehrere oder alle betrifft?

Umbauarbeiten, die die Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft beinhalten müssen gesondert beurteilt werden. Dazu zählen mehrfunktionale Einrichtungen wie Trennwände oder Decken zwischen den Wohnungen, Steigleitungen oder Abwasserstränge bis hin zur gesamten Hausfassade außen, die zu den allgemeinen Teilen des Hauses zählen.

Erlaubt in diesem Bereich sind „bagatellhafte Änderungen“. Dies sind Umgestaltungen, welche nicht zur Änderung des Wohneigentumsrechts zählen und damit erlaubt sind wie etwa das Einschlagen von Nägeln.

Keinesfalls eine Bagatelle sind diese Änderungen und Arbeiten am Wohnungseigentum:

  • Es darf keine Satellitenantenne an allgemeinen Teilen des Hauses angebraucht werden
  • Montage eines Klimagerätes
  • An- und Ausbau eines Balkons
  • Errichtung eines Wintergartens
  • Umwidmung von Wohnungen zum Beispiel in eine Arztpraxis (soweit im Wohnungseigentumsvertrag nicht ausdrücklich erlaubt)
  • Montage von Sonnenschutz
  • Der Einsatz von neuen Fenstern, denn vor allem die sind ein wesentliches Gestaltungselement der Außenfassade und beeinträchtigen das Erscheinungsbild des Hauses

Bei Experten um Rat fragen

Bevor umfassende Umbauarbeiten vorgenommen werden, sollten sich die Eigentümer zu den baulichen Veränderungen gut informieren. Vor allem gilt es abzuklären ob schutzwürdige Interessen vorliegen, die anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigen könnten. Immobilienverwalter aber auch Rechtsanwälte für Immobilienrecht geben Auskünfte darüber.

Werden nach Begutachtung allgemeine Teile des Hauses in die Bauarbeiten miteinbezogen, braucht es die Zustimmung aller Eigentümer, die im Grundbuch eingetragen sind. Diese muss schriftlich eingeholt werden. Eine Liste stellt die Hausverwaltung zur Verfügung. Sollen nicht alle Eigentümer den Bauarbeiten zustimmen kann dies mit einem Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden.

ACHTUNG: Genehmigungspflichtige Änderungen ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer fallen unter unerlaubte Eigenmacht und dies wird angezeigt. Jeder Eigentümer einer Wohnung kann das Vergehen zur Anzeige bringen. Bauliche Maßnahmen müssen nach Gerichtsbescheid dann auch wieder in den ursprünglichen Zustand rückgebaut werden.

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Wertgegenstände und Bargeld sicher verwahren? Mieten Sie ein Schließfach!

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Golddukaten, Bargeld, wichtige Papiere und Dokumente: Die Nachtischschublade oder im Kleiderschrank unter T-Shirts, Hosen und Co. sind dabei wohl keine allzu guten Aufbewahrungsmöglichkeiten. Ein Schließfach in einer Bank oder bei vertrauenswürdigen Institutionen oder Unternehmen schafft eine sichere Örtlichkeit.

Aufgebrochene Eingangstüren, zertrümmerte Fenster, eine verwüstete Wohnung: Rund 48.000 Einbrüche wurden laut Statistik des Innenministeriums 2018 in Österreichs Wohnungen und Häuser verzeichnet. Die Diebe nahmen dabei Bargeld, Sparbücher, Schmuck, Münzen, Kreditkarten oder andere Wertsachen mit. Bei der Hälfte aller Wohnraumeinbrüche blieb es jedoch lediglich beim Einbruchsversuch. Gründe dafür waren ein guter Eigenschutz und die richtig gesetzten Präventionsmaßnahmen.[1] Dazu zählen auch Tresore und Safes in den privaten Räumlichkeiten, die jedoch eher kostspielig sind.

[1] https://www.bmi.gv.at/508/files/SIB_2018/3_SIB_2018_Kriminalitaetsbericht_web.pdf

Denkt man an Wertgegenstände wie Dokumente oder Geld aber auch coronabedingt an Goldbarren und Dukaten und an deren Aufbewahrung kommt einem abseits von privaten Möglichkeiten zunächst das altbewährte Bankschließfach in den Sinn. Diese Schließfächer oder auch Banksafes werden von sämtlichen Banken angeboten und vermietet und gibt es in unterschiedlichen Größen. Was die Mieter eines Schließfaches einlagern ist grundsätzlich gleich. Lediglich verbotene und gefährliche Gegenstände, wie Waffen, Sprengstoff oder Drogen. Die Sicherheit des Inhalts hat bei allen Anbietern natürlich oberste Priorität.

Sicherheit für Wertgegenstände

Sicherheit ist ein Grundbedürfnis der Menschen. Schutz für einen selbst, aber auch für hart erarbeitetes Geld, wertvolle Erinnerungsstücke, wichtige Dokumente oder auch Wertpapiere. Die Welser Kanzlei von Mag. Philipp Stossier, Dr. Martin Stossier und Dr. Roland Heitzinger bietet einen eigenen Tresorraum, in dem Schließfächer gemietet werden können. Die Kosten für ein Schließfach belaufen sich ab 249 Euro jährlich.

Mit dem Schlüssel zum persönlichen Schließfach haben die Mieter alleinigen Zugang. Auszuweisen haben sich Besitzer von Schießfächern in der Welser Kanzlei mittels Personalausweis oder Reisepass.

Achtung: Versicherungsschutz
Für den Fall des Verlustes oder Beschädigung der eingelagerten Gegenstände und Wertsachen ist ein Versicherungsschutz, eine Grundversicherung, von bis zu 4.000 Euro enthalten. Diese umfasst unter anderem Einbruchdiebstahl, Feuer, Leitungswasser und Beraubung.

Sollte trotz hochwertiger Sicherheitsvorkehrungen dennoch etwas passieren, ist es wichtig, dass die Besitzer eines Schließfaches genau wissen, was deponiert wurde. Im Schadensfall muss bewiesen werden, was im Schließfach gelagert wurde, ansonsten entfällt die Entschädigung der Versicherung. Daher: Fotos vom Inhalt machen oder mit einem Vertrauten darüber sprechen.

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Aus Alt mach wieder Neu: Sanierung und Erhalt von Wohnraum stark nachgefragt

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Ressourcenschonung und Nachhaltigkeit sind aus dem Alltag nicht mehr wegzudenken. Mit einer neuen oberösterreichweiten Sanierungsoffensive setzt man vor allem auf den Erhalt von Wohnraum. Die OÖ Landesregierung beschloss die Sanierungsverordnung Neu am 11. Mai. Diese trat mit 1. Juni in Kraft.

Oberösterreich ist Spitzenreiter bei Sanierungen, mehr als ein Drittel aller Instandsetzungen in ganz Österreich entfallen auf Oberösterreich, gleich ob Wohnung oder Haus, das gesamte Objekt oder Teilbereiche. Vor allem neue Dämmungen aber auch der Einsatz von nachhaltigen Ressourcen findet statt. Daher wird eine neue Sanierungsverordnung umgesetzt. Die Kernpunkte sind:

  • Anreize zur Nachverdichtung und
  • eine sinnvolle Nachnutzung verbauter Liegenschaften zu schaffen

Neben der ökologischen Komponenten werden auch wirtschaftliche Mehrwerte erzielt. Laut der Fördergesellschaft für Wohnen, kurz FGW, wird eine Million Euro umgesetzt sowie circa 40 neue Arbeitsplätze geschaffen.

Förderungen bei Eigenheimen

Bisher traten unterschiedliche Sanierungsstufen in Kraft. Wurde das Eigenheim saniert wurde ein Annuitätenzuschuss zwischen 25 und 40 Prozent, abhängig von der energetischen Stufe des Hauses, ausbezahlt. Diese thermischen Sanierungsstufen fallen nun gänzlich weg. Neu ist ein Modell mit Pauschalbeträgen und Boni für gewisse Sanierungsmaßnahmen: Maximale Darlehnshöhen, alternativ wählbare Förderzuschläge bis hin zu kombinierbaren sieben Boni: Wohneinheitenbonus, Denkmalbonus, Ökologiebonus, Ortskernbonus, Energetischer Bonus, Installationsbonus und ein Kaufbonus.

Dämmen soll nur noch bis zum „kostenoptimalen Niveau“ gefördert werden. Das Geld wird in die Nachverdichtung und in den Bodenverbrauch investiert. Zuschüsse werden je nach Sanierungsart zugesprochen. Wird zum Beispiel eine umfassende Sanierung eines Eigenheims mit maximal 50.000 Euro gemacht, schießt das Land OÖ ein Viertel des förderbaren Darlehens zu. Als Alternative kann zum Zuschuss auch ein einmaliger, nicht rückzahlbarer Bauzuschuss gewährt werden. Neben den Pauschalbeträgen können auch Förderzuschläge geleistet werden. Wird bei der Sanierung eine weitere Wohnung geschaffen, erhöht sich das förderbare Darlehn um 8.000 Euro. Bei denkmalgeschützten Gebäude erhöht sich dieses um den Denkmalbonus von 5.000 Euro. Mineralölbasierte Dämmstoffe sichern einen zusätzlichen Ökologiebonus.

Förderungen im öffentlichen Wohnbau

Vollständig neu ist das Modell „Abriss-Neubau“, das nun auch im Wohnbau anwendbar ist, wenn mehr als drei Wohneinheiten betroffen sind. So soll mehr Verdichtung entstehen. Wird also der Bestand saniert bzw. neue Wohnungen geschaffen werden maximal 850 Euro je Quadratmeter Nutzfläche zugeschossen. Der Betrag erhöht sich, je mehr dazu gebaut wird. Mit diesen neuen Förderungen soll der Anreiz zur Errichtung der Nachverdichtung und der ressourcenschonenden Schaffung und Erhaltung von Wohnraum gegeben werden.

Neu im Bereich Wohnbau 2020

Der Schwerpunkt liegt klar in der Schaffung von leistbaren Wohnräumen und dies mittels sozialen Wohnbau. Auch beim Bau von Eigentum wurden die Konditionen verbessert. Seit Jahresbeginn wurde der Zinssatz gesenkt, auf eine Laufzeit von 20 Jahren.

ACHTUNG

Förderungsanträge für Sanierungen, Um- oder Zubauten müssen unbedingt vor Projektbeginn oder Baustart bei der jeweiligen Förderungsstelle eingereicht werden. Nur mit vollständig ausgefüllten Unterlagen und einer zeitgerechten Einreichung findet eine Bearbeitung statt.

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Kein Verstoß bei COVID19-Gesetz, einzelne Verordnungen teilweise gesetzeswidrig

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Der Verfassungsgerichtshof berichtet heute, dass die Gesetze und Verordnungen im Rahmen der COVID19-Maßnahmen verfassungskonform sind.

Zusammengefasst ergeben sich vom VGH folgende Urteile:

verfassungskonform:

  • Das Maßnahmengesetz (Verordnung BGBI. II96/2020) umfasst keine Entschädigung für Betriebe, die als Folge eines Betretungsverbotes geschlossen wurden. Es liegt dabei kein Verstoß gegen das Grundrecht auf Unversehrtheit des Eigentums noch gegen den Gleichheitsgrundsatz vor. Die Einbettung in ein umfangreiches Rettungspaket zielt(e) auf eine Reduzierung des wirtschaftlichen Schadens ab.
  • Betretungsverbote von Betriebsarbeitsstätten, Arbeitsorten und sonstigen Orten ist gemäß der gesetzlichen Grundlage verfassungskonform.

teilweise gesetzeswidrig:

  • Die Verordnung über Betreuungsverbote von öffentlichen Orten war teilweise gesetzeswidrig. Die Ausnahme: das Betreten im Freien alleine, mit Personen, die im gemeinsamen Haushalt leben, mit Haustieren oder mit Personen aber einem Mindestabstand von mindestens einem Meter. Die Einschränkung des „Freiheitsrechts“ ist nur dann zulässig, wenn sie einem legitimen öffentlichen Interesse dient.


gesetzeswidrig:

  • Ein Betretungsverbot von Geschäften mit Kundenbereichen größer als 400m2 war gesetzeswidrig. Es ist dem VGH nicht möglich, die Basis im Verordnungsakt, auf die diese Verordnungsentscheidung sich referenziert, einzusehen und eine sachliche Rechtfertigung dafür nachzuvollziehen. Es ergibt sich eine Ungleichbehandlung von verschiedenen Betriebsstätten, insbesondere von Bau- und Gartenmärkten.

Hier ein Blick ins Detail

*Quelle: VGH

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Die Krise mit drohender Insolvenzwelle ist noch nicht vorbei

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Vor allem in den nächsten Wochen wird es für Unternehmer von Klein- und Mittelbetrieben aber auch für Private noch wichtiger sein die Finanzen im Auge zu haben. Die Auswirkungen der Coronakrise mit einem Shut down wirken sich vor allem auch bis zum Herbst auf Liquidität aus: Es gilt die Welle zu reiten und sich keinesfalls runterziehen zu lassen.

In den letzten Wochen und Monaten kam an der Coronapandemie niemand vorbei: die wohl größte Gesundheits- und Wirtschaftskrise ist jedoch noch nicht gebannt. Experten gehen von einer Insolvenzwelle in den kommenden Monaten bis spätestens Anfang 2021 als Spätfolge der Coronakrise aus. Diese werde vor allem KMUs hart treffen. Denn ab jetzt laufen nach und nach Fristaufschübe für Steuern, Abgaben und Rechnungen aus.

Es ist fünf vor zwölf: Sorge um Klein- und Mittelbetriebe 

Zahlreiche KMUs in Österreich sind bereits „ausfinanziert“, was bedeutet dass keine eigenen Sicherheiten mehr zur Verfügung stehen. Neue Kredite oder auch eine Erweiterung des bestehenden Kreditrahmens können daher nur mit privaten Sicherheiten oder – wenn diese bereits zur Verfügung gestellt wurden – nicht mehr aufgenommen werden. Die Schulden sind also bereits da, umso wichtiger ist es daher, Überschuldungssituationen soweit als möglich rasch zu beseitigen, also schnell wieder abzubauen. Neuaufträge generieren, Vertragsverhandlungen mit Kunden und Lieferanten führen, neue Geschäftsfelder erschließen – dies sind nur einige Impulse für Unternehmer, um die Liquidität weiterhin zu gewährleisten und damit Kredite und Schulden zurückzahlen zu können. Wenn Unternehmen dies umsetzen können, würde die Insolvenzwelle eher flach bleiben.

Doch in vielen Branchen läuft das Geschäft eher schleppend weiter bzw. wieder an. Daher ist zu befürchten, dass wenn die gestundeten Abgaben fällig werden eben nicht genügen Geldmittel zur Verfügung stehen und man sich derer bedienen kann. Die nächsten Wochen sind ausschlaggebend.

Transparenz und Ehrlichkeit

Für Private und Kleinunternehmer werden Zinszahlungen, Tilgungen oder auch Pauschalraten ausgesetzt oder bis Oktober verlängert. Moratorien also ein Aufschub bzw. eine Übereinkunft zwischen Gläubiger und Schuldner Schuldendienste vorläufig zu unterlassen oder aufzuschieben vor allem von Sozialversicherungen und Finanzamt wirken nach. Aber gänzlich aufzuhalten sind diese Probleme nicht, lediglich etwas aufschiebbar.

Eine Analyse der Unternehmenssituation ist ein erster wichtiger Schritt, um eine drohende Insolvenz abzuwehren. Besser vorab informieren, ehrlich die Zahlen auf den Tisch legen, über potentielle Szenarien offen sprechen, als dann Insolvenzauslöser und Fristen zu übersehen. Sanierungsspezialisten können über mögliche Szenarien informieren und unterstützen.

MAG. PHILIPP STOSSIER

Ihr Experte für Insolvenz- und

Immobilienrecht, Unternehmens-

und Wirtschaftsrecht.

HV Fazit: „Big Player“ sehr gut aufgestellt auch in Krisenzeiten

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Verbund, Lenzing, Rosenbauer, Mayr-Melnhof Karton, Pierer Mobility, FACC oder Andritz: Die großen österreichischen Aktiengesellschaften hielten in den letzten Monaten ihre Hauptversammlungen – virtuell oder physisch – ab.

Einmal im Jahr sind die Aktiengesellschaften verpflichtet eine ordentliche Hauptversammlung mit allen stimmberechtigten Teilnehmern, also allen Inhabern von Stammaktien des Unternehmens, abzuhalten. Bei den Hauptversammlungen 2020, die bisher durchgeführt wurden, war ein zentrales Thema natürlich die Coronakrise und ihre Auswirkungen auf Märkte, Umsätze und die Zukunft.

Mein Fazit ist klar – die österreichischen Konzerne und „Big Player“ sind sehr gut aufgestellt und können auf jegliche Veränderungen rasch reagieren. Mein Eindruck, dass große Unternehmen mit zig tausenden Mitarbeitern eher träge sind, wurde revidiert. Die Vorstände sitzen fest im Sattel, die Strukturen sind so geschaffen, dass man unheimlich schnell reagieren kann, die Zukunft wird nachhaltig abgesichert. Ich bin beeindruck!

MAG. PHILIPP STOSSIER

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