Bestandverhältnisse in der Insolvenz

MAG. PHILIPP STOSSIER

Ihr Experte für Insolvenz- und

Immobilienrecht, Unternehmens-

und Wirtschaftsrecht.

Im dritten Teil der Insolvenzreihe stehen die Bestandverhältnisse in der Insolvenz im Vordergrund

§ 23 und 24 IO regeln die Auswirkungen des Insolvenzverfahrens auf Bestandverträge. Diese Regelungen gelten als lex specialis und gehen gegenüber den Regeln über das Schicksal beidseitiger nicht (vollständig) erfüllter Verträge vor.
Dieser Beitrag behandelt neben der Bestandnehmer- und Bestandgeberinsolvenz auch die Auswirkungen der Eröffnung des Insolvenzverfahrens auf laufende Räumungsexekutionen.

Miet- und Pachtverträge werden von §§ 23 f IO erfasst, wenn das Bestandsobjekt schon übergeben worden ist. Wenn nicht, kommt § 21 IO zur Anwendung. Bei anderen Gebrauchsüberlassungsverträgen wie Lizenz- oder Leasingverträgen kann es Schwierigkeiten bei der Abgrenzung der beiden Paragraphen geben. Der OGH hat sich bei einem Finanzierungsleasingvertrag mit Kaufoption in der Insolvenz des Leasingnehmers für die Anwendbarkeit des § 23 KO (nunmehr § 23 IO) und damit der bestandsrechtlichen Bestimmungen ausgesprochen. Diese Rechtsprechung kann aber nur auf solche Rechtsverhältnisse angewendet werden, bei denen die Vertragsgestaltung wirtschaftlich gesehen nicht einem Kaufvertrag unter Eigentumsvorbehalt gleichkommt.

Folgende Themen werden in diesem Artikel behandelt:  

Bestandnehmerinsolvenz – § 23 IO

Wird der Bestandnehmer insolvent bietet §23 IO ein besonderes Kündigungsrecht des Insolvenzverwalters. Der Insolvenzverwalter kann (auch bei befristeten Bestandsverhältnissen) unter Einhaltung der gesetzlichen oder der vereinbarten verkürzten Kündigungsfrist kündigen und muss dabei keine Kündigungstermine einhalten. Im Sanierungsverfahren unter Eigenverwaltung kann nur mit Genehmigung des Sanierungsverwalters gekündigt werden.

Insolvenzrechtliche Qualifikation von Bestandzinsforderungen

Bei Fortsetzung des Bestandverhältnisses sind die offenen Bestandzinsforderungen bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens Insolvenzforderungen die quotenmäßig befriedigt werden.Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens sind es Masseforderungen die vollständig zu bezahlen sind.

Wird das Bestandverhältnis gekündigt, kann ein dadurch verursachter Schaden kann als Insolvenzforderung geltend gemacht werden.

Bestandgeberinsolvenz – § 24 IO

Im Fall der Insolvenz des Bestandgebers ist kein insolvenzspezifisches Kündigungsrecht vorgesehen. In § 24 IO ist lediglich geregelt, dass das Bestandverhältnis fortgesetzt wird. Weiters enthält dieser Paragraph eine Regelung zu Bestandzinsvorauszahlungen sowie den Folgen der Veräußerung des Bestandobjekts im Insolvenzverfahren.

Der Bestandnehmer kann, soweit die Vorauszahlung nicht aus dem Grundbuch ersichtlich ist, gegenüber dem Insolvenzverwalter Bestandzinsvorauszahlungen nur für die Zeit einwenden, bis zu der das Bestandverhältnis im Fall sofortiger Kündigung dauern würde. Daher muss der Bestandnehmer noch einmal an die Masse leisten, soweit er über diesen Zeitraum hinaus vorgeleistet hat. Mit dieser Vorgehensweise soll verhindert werden, dass spätere Schuldner als Bestandgeber in der Krise hohe Bestandzinsvorauszahlungen verlangen und damit die Masse schmälern. Dem Bestandnehmer steht ein Schadensersatzanspruch in Höhe der frustrierten Vorauszahlungen als Insolvenzforderung zu.

Auswirkungen auf die Räumungsexekution – § 12c IO

Durch die IO sind Bestandverträge geschützt, die zur Fortführung des Unternehmens unbedingt erforderlich sind.

Sollte der Schuldner sein Unternehmen in gemieteten Räumlichkeiten betreiben, ist das Aufrechterhalten der Bestandverhältnisse für eine erfolgte Fortführung oder Sanierung notwendig. Auf prozessualer Ebene gibt es hierfür eine Aufschiebung und unter Umständen eine Einstellung der Räumungsexekution und in materieller Hinsicht eine Fortsetzung eines bereits beendeten Bestandverhältnisses.

Auf Antrag kann der Insolvenzverwalter die Räumungsexekution eines unternehmerisch eingesetzten Bestandobjekts aufgeschoben werden. Als Voraussetzung muss der Schuldner bereits einen Sanierungsplan beantragt haben, wobei der Aufschiebung der Räumungsexekution keine schweren persönlichen oder wirtschaftlichen Nachteile des Bestandgebers entgegenstehen dürfen. Das Aufschieben der Exekution ist bis zum Scheitern der Unternehmensfortführung oder des Sanierungsplans möglich.

Die Fortsetzung des Bestandverhältnisses ist dann gegeben, wenn der Sanierungsplan abgeschlossen und die Insolvenzforderung des Bestandgebers rechtzeitig beglichen wurde. Die Räumungsexekution ist auf Antrag einzustellen. § 12c IO sieht die Fortsetzung des Bestandverhältnisses vor, wobei der Vertrag rückwirkend mit den ursprünglichen Rechten und Pflichten wieder in Kraft gesetzt wird.

Da noch unklar ist, ob das Bestandverhältnis fortgesetzt wird, liegt ein längerer „Schwebezustand“ vor. Was im „Schwebezustand“ gilt, ist nicht ausdrücklich geregelt. Liegt hier eine titellose Benützung vor oder entfaltet der ursprüngliche Vertrag seine Wirksamkeit? Hier ist das Schrifttum geteilter Ansicht. Für die rechtliche Beziehung der Vertragsparteien ist dies wichtig. Auf jeden Fall gebührt ein Benützungsentgelt, dessen Höhe sich nach dem vertraglichen Mietzins richtet. Zu einer vertraglichen Abrede in Form einer Überbrückungsvereinbarung wird geraten.

MAG. PHILIPP STOSSIER

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