Böse Überraschungen nach dem Wohnungs- oder Hauskauf vermeiden

MAG. PHILIPP STOSSIER

Ihr Experte für Insolvenz- und

Immobilienrecht, Unternehmens-

und Wirtschaftsrecht. 

Mehrmals besichtigt, sämtliche Pläne samt Energieausweis begutachtet, sich eventuell einen Experten zum Sichten der Bausubstanz eingeladen und vermeintlich alles kontrolliert – doch nach dem Kauf dann doch das böse Erwachen. Eine rechtliche Absicherung beim Haus- oder Wohnungskauf lohnt sich.

Die Suche nach dem perfekten Haus oder der Traumwohnung kann durchaus eine langwierige Angelegenheit werden. Denn es will ja gut überlegt sein, wo man sich langfristig niederlässt. Ist man dann eingezogen und will es sich gerade gemütlich machen, kann auch wenn man alles bedacht hat, aus dem Traum rasch ein Alptraum werden. Denn einen baulichen Zustand einer Immobilie sowie allfällige Rechte Dritter einzuschätzen, ist dann doch nicht so einfach.

NICHT NACH der Unterzeichnung des Kaufvertrags, sondern BEREITS IM VORHINEIN sollten sie alle entdeckt werden: Rechts- und Sachmängel sowie bereits vorhandene Schäden. Eine ausführliche rechtliche Prüfung und ein entsprechend auf die Immobilie abgestimmter Kaufvertrag gibt rechtliche Absicherung, damit Käufer im Nachhinein keine bösen Überraschungen erleben.

Mängel auf einem Blick
Es gibt viele Mängel, die oft bei den durchgeführten Besichtigungen nicht erkannt werden (können). Dazu gehören beispielhaft überdeckte Wasserschäden, undichte Leitungen oder auch Schimmelbefall, die erst Jahre nach dem Kauf in Erscheinung treten können. Kann man nachweisen, dass sie bereits im Zeitpunkt der Übergabe des Hauses oder der Wohnung vorhanden bzw. angelegt waren, haftet der Verkäufer.
Die Gewährleistungsfrist für unbewegliche Gegenstände, darunter fallen eben auch Häuser, Wohnungen oder Grundstücke, beträgt drei Jahre. Diese Frist beginnt mit der Übergabe des Objekts und endet nach dem Ablauf von 36 Monaten. Wenn also nach einem Jahr starker Schimmelbefall im Badezimmer auftritt und der Käufer nachweisen kann, dass dieser bereits bei Übergabe vorhanden war bzw. schon seit Jahren immer wieder kommt, hat der Verkäufer die Kosten für die Beseitigung zu übernehmen. Eine dem Käufer entgegenkommende Besonderheit des ABGB ist, dass eine gesetzliche Vermutung besteht, dass ein Mangel bereits bei Übergabe vorhanden war, wenn der Mangel innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe auftritt. Damit kommt der Käufer in die angenehme Lage, dass nicht er nachweisen muss, dass der Mangel bei Übergabe vorhanden war, sondern der Verkäufer beweisen muss, dass der Mangel nicht vorhanden war.

Was ist ein Mangel?
Wird eine Wohnung als sanierungsbedürftig angeboten und im Vertrag entsprechend beschrieben, muss man als Käufer auch gröbere Mängel hinnehmen. Besonders bei älteren Häusern und Wohnungen entsprechen die Elektroinstallationen oft nicht mehr den heutigen Sicherheitsstandards. Hier kann es böse Überraschungen geben, wenn man beabsichtigt die Immobilie zu vermieten und der Mieter aufgrund einer nicht entsprechenden Elektroinstallation den Mietzins mindert.

Wird der Zustand einer Immobilie als neuwertig beschrieben, sind auch bereits kleine Kratzer im Parkett oder Farbstriche an der Wand Mängel für die der Verkäufer einzustehen hat.

Müssen Mängel bei der Übergabe der Immobilie akzeptieren werden, muss sich dies auch im Preis widerspiegeln. Grundsätzlich gilt, je höher der Verkaufspreis ist, desto höher sind die Anforderungen an die Qualität der zu übergebenden Wohnung und desto besser sind auch die Chancen für die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen.

Die Gewährleistungsansprüche
Das Gesetz kennt die Ausbesserung und/oder Verbesserung als sogenannte primäre Gewährleistungsansprüche. Das Gesetz sieht daher vor, dass grundsätzlich zuerst dem Verkäufer die Chance gegeben werden muss, den Schaden selbst zu verbessern oder die mangelhafte Sache auszutauschen. Erst wenn eine Verbesserung den Mangel nicht beseitigt hat oder eine Verbesserung oder ein Austausch unmöglich ist, greifen die sekundären Gewährleistungsbehelfe der Preisminderung und Wandlung. Darunter zu verstehen sind die Minderung des Kaufpreises oder die Rückabwicklung (Wandlung). Eine Wandlung hat die Rückgabe der Wohnung gegen Rückerstattung des Kaufpreises zur Folge.

Achtung Privatverkauf
Bei Immobilienkaufverträgen zwischen Privatpersonen besteht die Möglichkeit, dass auf Gewährleistungsansprüche verzichtet wird. Ein allfällig erklärter Verzicht hat weitreichende Folgen und sollte nur abgegeben werden, wenn man das Kaufobjekt ausreichend untersucht hat und sich der Gewährleistungsausschluss auch im Preis widerspiegelt. Wurde auf die Gewährleistung verzichtet bestehen nur mehr wenige Möglichkeiten Ansprüche gegen den Verkäufer durchzusetzen. Insbesondere kann dies der Fall sein, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde.

Niederschriften sind unerlässlich
Sämtliche zwischen den Parteien getroffenen Abmachungen müssen beim Immobilienkauf schriftlich geregelt werden. Empfohlen wird sich schon vor der Besichtigung einer Immobilie mit einem Rechtsberater in Verbindung zu setzen, da dieser nützliche Informationen über die abzuklärenden Tatsachen geben kann, an die viele Käufer vorerst noch gar nicht denken.

Wird ein Objekt privat verkauft haben die Verkäufer oft kein Interesse daran, sich um Mängel an der verkauften Immobilie zu kümmern, oder die Kosten für in der Zukunft anstehende Reparaturen zu bezahlen. Daher kommt es in Kaufverträgen zwischen Privatpersonen oft vor, die Gewährleistung für Sachmängel auszuschließen. Ein solcher Gewährleistungsausschluss ist aber oft nicht sehr leicht zu erkennen und ist immer mit Vorsicht zu genießen. Empfohlen wird – obwohl durchaus üblich – grundsätzlich keinen Gewährleistungsausschluss zu akzeptieren, sondern sich zumindest beispielsweise Ansprüche gegenüber den mit dem ursprünglichen Bau bzw. Umbau beauftragten Firmen abtreten zu lassen.

Klauseln wie
„Der Käufer hat die Wohnung besichtigt und kauft sie wie sie liegt und steht…“ oder „Der Verkäufer leistet keine Gewähr für eine bestimmte Beschaffenheit, Ausmaß oder Eigenschaften des Kaufgegenstandes…“ werden als Gewährleistungsausschluss gedeutet.

Es lohnt sich daher auf jeden Fall, einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen, ob ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde oder nicht. Zudem ist als Käufer unbedingt auf eine entsprechend eindeutige Formulierung achten.

Rechtliche Fachkenntnisse zuziehen
Wenn es um Haftungen, Gewährleistungen und Co. geht, ist der Zustand der Immobilien zum Zeitpunkt der Übergabe zentral, zusätzlich kommen zahlreiche Verträge und Bewilligungen sowie Behördendokumente hinzu, die geprüft werden müssen. Darum ist ein Experte beim Immobilienkauf wichtig, denn die Geltendmachung von Mängeln ist sehr komplex und für den juristischen Laien kaum überschaubar. Jahrelange Erfahrung und Tätigkeit im Bereich des Immobilienrechts machen es möglich, Klienten bestmöglich bei der Umsetzung der Interessen zu unterstützen und auf Stolpersteine hinzuweisen, die vermieden werden können.

MAG. PHILIPP STOSSIER

Ihr Experte für Insolvenz- und

Immobilienrecht, Unternehmens-

und Wirtschaftsrecht.