Besichtigung 2.0: physisch vs. virtuell – jedenfalls aber mit Checkliste

MAG. PHILIPP STOSSIER

Ihr Experte für Insolvenz- und

Immobilienrecht, Unternehmens-

und Wirtschaftsrecht.

Die Coronapandemie hat aufgezeigt, dass die Digitalisierung in allen Branchen notwendig und auch möglich ist. So auch am Immobiliensektor mit Besichtigungen mittels 360 Grad-Views und digitalen Rundgängen in Wohnungen und Häuser. Einen realen Check der Immobilie mit definierter Liste für Besichtigungen sollte aber auch die Digitalisierung nicht verdrängen.

Die Coronakrise dämpft auf der einen Seite aktuell den Wunschtraum vom Hausbau. Die Immobilienpreise geraten unter Druck. Die Menschen nehmen sich aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Kurzarbeit zurück. Doch dann zeigen sich laut Experten auch wieder positive Aspekte. Die Suchanfragen nach Immobilien zum Kaufen oder Mieten steigen nach einem kurzen Dämpfer zu Beginn der Coronapandemie wieder stark an. Das Interesse ist sogar aktuell höher als vor der Krise. Die Angebote sind jedenfalls am Markt.

Hat man sich für ein Objekt entschieden, geht es um die Besichtigung. Diese sind in Zeiten von Social Distancing oder den verordneten Maßnahmen wie einem Mund-Nasenschutz für viele nicht sehr ansprechend. Der persönliche Rundgang in einem Haus oder einer Wohnung ist nur eingeschränkt möglich. Virtuelle Besichtigungen sind die Alternative.

Vorteile:

  • Die Immobilien können örtlich und zeitlich flexibel besichtigt werden
  • Die Qualität der Anfragen erhöht sich

Nachteil:

Ist der erste Eindruck am Computer oder Smartphone vielversprechend, kommt es im nächsten Schritt dazu, dass Makler oder Verkäufer durch die Immobilie gehen und mittels Videochat Fragen der potenziellen Käufer beantworten. Aufgrund der oftmals vorherrschenden großen Euphorie, werden dabei – und vor allem digital – Schäden und Mängel übersehen. So kann – oft erst nach dem Abschluss des Kaufvertrags oder des Mietvertrags – der Wohntraum schnell zum Albtraum werden.

Mit der Checkliste zum Wohntraum

Der Experte empfiehlt unbedingt, mit einer Checkliste auf Besichtigungstour zu gehen, gleich ob diese physisch oder virtuell ist. Die Checkliste sollte sämtliche Themen enthalten wie:

  • Lage/Infrastruktur
  • Ist ein Abstellplatz fürs Auto vorhanden, vielleicht sogar eine Garage
  • Gibt es Fördermöglichkeiten für das Objekt

Aber auch spezifische Punkte umfassen wie:

  • In welchem Zustand sind Fenster und Türen
  • Sind Wände, Decken und Böden saniert, neu gestrichen, etc.
  • In welchem Zustand sind die Sanitärräume und die Küche
  • Welche Heizung ist installiert
  • Sind die Sicherungen der Elektroinstallationen intakt
  • Befindet sich Feuchtigkeit im Keller
  • Gibt es einen Hausbesorger
  • Wer wohnt in der Nachbarschaft und vieles mehr.

Hier finden Sie eine empfohlene Checkliste für Besichtigungen von Immobilien zum Download.

Ein Haus- oder auch ein Wohnungskauf sowie auch die Miete einer Immobilie sind kein alltägliches Geschäft. Daher sollte man sich unbedingt bestmöglich über ein Objekt informieren, bevor Zusagen oder Unterschriften getätigt werden.

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Gesamthaft kalkuliert: Wären All-Inklusiv- Mietverträge die Lösung?

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Kaltmiete, Warmmiete, extra Betriebskosten, Nebenkosten – Mieten explodieren und monatlich kommen zusätzliche Zahlungen für Mieter hinzu.

Wohnraum wird knapp, Kaufpreise sind beinahe unerschwinglich, Mieten steigen enorm an. Und dann sind auch noch die Betriebskosten wie Wasser Müll, Kanalgebühren oder auch Hauserhaltungsgebühren aus dem Mietpreis ausgenommen. Mieten im Bereich bis zu 500 Euro – klingt für viele erschwinglich und nach einem tollen Angebot. Doch der Nachsatz, zuzüglich Betriebskosten, Strom, etc. ist dann bereits nicht mehr so prickelnd. Fraglich ist, ob der immer lauter werdende Ruf nach All-Inklusiv-Mietverträgen das Leben für alle Beteiligten einfacher machen würde.

Mietverträge, gerade für Wohnräume, mit Flatrates sind bislang die absolute Ausnahme. Dies liegt insbesondere daran, dass gemäß dem Heizkostenabrechnungsgesetz bei einem Gebäude mit zumindest vier Nutzungseinheiten der Verbrauch pro Einheit nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen ist. Meines Erachtens sollte auch jeder Stromkunde seinen eigenen Stromliefervertrag und seinen eigenen Zähler haben und sich seinen Lieferanten und seinen Strommix selbst auswählen können.

Es ist darüber hinaus zu befürchten, dass Mieter im Falle einer Flatrate bei Heizung und Strom sorgloser mit ihrem Energieverbrauch umgehen was einer allseits geforderten rationellen und sparsamen Energieverwendung entgegensteht.

Ebenso verhält es sich bei der Weiterverrechnung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Für Vermieter besteht im Falle einer Flatrate das Risiko, dass Mieter wesentlich sorgloser mit dem Mietgegenstand und der allgemeinen Anlagen des Hauses umgehen, als wenn sie dafür selbst aufkommen müssten.

Bei den derzeitigen mit der Vermietung von Wohnraum zu erzielenden Renditen, ist dem Vermieter die Übernahme von zusätzlichen Risiken nicht zu raten.

Nachdem die Weitergabe von Betriebskosten an den Mieter nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) geregelt ist, muss bei der Erstellung von Mietverträgen hinsichtlich Wohnungen, die nicht dem MRG unterliegen, besonderes Augenmerk auf den Katalog der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten gelegt werden, um das Risiko Betriebskosten aus Eigenem tragen zu müssen und damit die Rendite zu verringern, zu minimieren.

Rechtliche Unterstützung bei Mietverträgen

Der Mieter ist berechtigt die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung bis zu drei Jahre rückwirkend zu verlangen. Fachlich kompetente Anwälte mit Schwerpunkt im Bereich Liegenschafts-, Wohn- und Immobilienrecht sowie im Mietrechtsgesetz unterstützen bei Fragen rund um Mietverträge, Mietkosten und/oder Immobilienthemen.

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Mieten, kaufen, wohnen: Leistbar oder Luxus?

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Miete bezahlen oder doch eher in Eigentum investieren und eine Wohnung oder ein Haus kaufen? Diese Frage stellen sich viele: junge Menschen, Singles, Familien aber auch Senioren. Kaufen oder mieten – was kann man sich „noch“ leisten?

Die Preise fürs Wohnen in Österreich sind im Vergleich zu anderen Staaten bereits jetzt im oberen Drittel und werden wohl weiter ansteigen. Spitzenreiter ist laut Studien und Analysen aktuell Norwegen, gefolgt von Frankreich und Großbritannien, günstig wohnen ist in Portugal möglich.

Haus- oder Wohnungskauf überhaupt noch leistbar?

Die Kosten für Eigentum sind beinahe unerschwinglich, doch locken Banken und Kreditgeber mit Niedrigzinsen. Vor allem wenn 43 Prozent der Bevölkerung in Mietwohnungen leben, in Wien beinahe vier Fünftel, ist das Thema Kaufen verführerisch. Doch Pro und Contra in der Kaufentscheidung müssen daher sehr gut überlegt werden: Beginnend bei monatlichen Kreditbelastungen über Betriebskosten und Verantwortungen bis hin zur Vorfreude über eigenen Wohnraum.

Mietpreise steigen enorm

Im bundesweiten Schnitt müssen um die acht Euro pro Quadratmeter bezahlt werden. Dies ist ein Anstieg von rund 2, 6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.[1] Teurer werden jedoch vor allem Mietwohnungen, die von Privatpersonen angeboten werden. Hier legen die Kosten um 38 Prozent zu, für Genossenschaftswohnungen sind hingegen um 30 Prozent und für eine Wohnung im Gemeindebau um 25 Prozent mehr zu bezahlen. Diese Preissteigerung liegt vor allem daran, dass die Nachfrage nach Wohnraum so stark ist, jedoch das Angebot bei Weitem nicht verfügbar ist.

[1] Statistik Austria

Studien zeigen Sorgen auf

Das Marktforschungsinstitut Integral führte im Auftrag einer österreichischen Bank im Sommer 2019 eine repräsentative Umfrage in Österreich zum Thema Wohnen durch. Dabei geben drei Viertel der Befragen an, dass ihrer Meinung nach bereits 2030 Wohnen nicht mehr bezahlbar sein wird. Auch haben neun von zehn Österreichern den Eindruck, dass Mietkosten und Immobilienpreise stärker gestiegen sind als das monatliche Einkommen. Die Gründe für die hohen Kosten sind vielfältig, unter anderem zu wenig Baugründe und Grundstücke, rascher Zuwachs in den Ballungszentren und generell das Wissen, dass Wohnen wichtig und lebensnotwendig ist.

Das Recht auf Wohnen

Viele Österreicher meinen jetzt sei der richtige Zeitpunkt, um Eigentum zu kaufen. Denn Banken werben mit Niedrigzinsen und Mieten sind rausgeworfenes Geld. Ein Experte im Bereich Immobilienrecht unterstützt in der Entscheidungsfindung und auch in der weiteren Vorgehensweise bei Kaufverträgen, Grundbuchauszügen oder als Treuhänder.

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Böse Überraschungen nach dem Wohnungs- oder Hauskauf vermeiden

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Mehrmals besichtigt, sämtliche Pläne samt Energieausweis begutachtet, sich eventuell einen Experten zum Sichten der Bausubstanz eingeladen und vermeintlich alles kontrolliert – doch nach dem Kauf dann doch das böse Erwachen. Eine rechtliche Absicherung beim Haus- oder Wohnungskauf lohnt sich.

Die Suche nach dem perfekten Haus oder der Traumwohnung kann durchaus eine langwierige Angelegenheit werden. Denn es will ja gut überlegt sein, wo man sich langfristig niederlässt. Ist man dann eingezogen und will es sich gerade gemütlich machen, kann auch wenn man alles bedacht hat, aus dem Traum rasch ein Alptraum werden. Denn einen baulichen Zustand einer Immobilie sowie allfällige Rechte Dritter einzuschätzen, ist dann doch nicht so einfach.

NICHT NACH der Unterzeichnung des Kaufvertrags, sondern BEREITS IM VORHINEIN sollten sie alle entdeckt werden: Rechts- und Sachmängel sowie bereits vorhandene Schäden. Eine ausführliche rechtliche Prüfung und ein entsprechend auf die Immobilie abgestimmter Kaufvertrag gibt rechtliche Absicherung, damit Käufer im Nachhinein keine bösen Überraschungen erleben.

Mängel auf einem Blick
Es gibt viele Mängel, die oft bei den durchgeführten Besichtigungen nicht erkannt werden (können). Dazu gehören beispielhaft überdeckte Wasserschäden, undichte Leitungen oder auch Schimmelbefall, die erst Jahre nach dem Kauf in Erscheinung treten können. Kann man nachweisen, dass sie bereits im Zeitpunkt der Übergabe des Hauses oder der Wohnung vorhanden bzw. angelegt waren, haftet der Verkäufer.
Die Gewährleistungsfrist für unbewegliche Gegenstände, darunter fallen eben auch Häuser, Wohnungen oder Grundstücke, beträgt drei Jahre. Diese Frist beginnt mit der Übergabe des Objekts und endet nach dem Ablauf von 36 Monaten. Wenn also nach einem Jahr starker Schimmelbefall im Badezimmer auftritt und der Käufer nachweisen kann, dass dieser bereits bei Übergabe vorhanden war bzw. schon seit Jahren immer wieder kommt, hat der Verkäufer die Kosten für die Beseitigung zu übernehmen. Eine dem Käufer entgegenkommende Besonderheit des ABGB ist, dass eine gesetzliche Vermutung besteht, dass ein Mangel bereits bei Übergabe vorhanden war, wenn der Mangel innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe auftritt. Damit kommt der Käufer in die angenehme Lage, dass nicht er nachweisen muss, dass der Mangel bei Übergabe vorhanden war, sondern der Verkäufer beweisen muss, dass der Mangel nicht vorhanden war.

Was ist ein Mangel?
Wird eine Wohnung als sanierungsbedürftig angeboten und im Vertrag entsprechend beschrieben, muss man als Käufer auch gröbere Mängel hinnehmen. Besonders bei älteren Häusern und Wohnungen entsprechen die Elektroinstallationen oft nicht mehr den heutigen Sicherheitsstandards. Hier kann es böse Überraschungen geben, wenn man beabsichtigt die Immobilie zu vermieten und der Mieter aufgrund einer nicht entsprechenden Elektroinstallation den Mietzins mindert.

Wird der Zustand einer Immobilie als neuwertig beschrieben, sind auch bereits kleine Kratzer im Parkett oder Farbstriche an der Wand Mängel für die der Verkäufer einzustehen hat.

Müssen Mängel bei der Übergabe der Immobilie akzeptieren werden, muss sich dies auch im Preis widerspiegeln. Grundsätzlich gilt, je höher der Verkaufspreis ist, desto höher sind die Anforderungen an die Qualität der zu übergebenden Wohnung und desto besser sind auch die Chancen für die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen.

Die Gewährleistungsansprüche
Das Gesetz kennt die Ausbesserung und/oder Verbesserung als sogenannte primäre Gewährleistungsansprüche. Das Gesetz sieht daher vor, dass grundsätzlich zuerst dem Verkäufer die Chance gegeben werden muss, den Schaden selbst zu verbessern oder die mangelhafte Sache auszutauschen. Erst wenn eine Verbesserung den Mangel nicht beseitigt hat oder eine Verbesserung oder ein Austausch unmöglich ist, greifen die sekundären Gewährleistungsbehelfe der Preisminderung und Wandlung. Darunter zu verstehen sind die Minderung des Kaufpreises oder die Rückabwicklung (Wandlung). Eine Wandlung hat die Rückgabe der Wohnung gegen Rückerstattung des Kaufpreises zur Folge.

Achtung Privatverkauf
Bei Immobilienkaufverträgen zwischen Privatpersonen besteht die Möglichkeit, dass auf Gewährleistungsansprüche verzichtet wird. Ein allfällig erklärter Verzicht hat weitreichende Folgen und sollte nur abgegeben werden, wenn man das Kaufobjekt ausreichend untersucht hat und sich der Gewährleistungsausschluss auch im Preis widerspiegelt. Wurde auf die Gewährleistung verzichtet bestehen nur mehr wenige Möglichkeiten Ansprüche gegen den Verkäufer durchzusetzen. Insbesondere kann dies der Fall sein, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde.

Niederschriften sind unerlässlich
Sämtliche zwischen den Parteien getroffenen Abmachungen müssen beim Immobilienkauf schriftlich geregelt werden. Empfohlen wird sich schon vor der Besichtigung einer Immobilie mit einem Rechtsberater in Verbindung zu setzen, da dieser nützliche Informationen über die abzuklärenden Tatsachen geben kann, an die viele Käufer vorerst noch gar nicht denken.

Wird ein Objekt privat verkauft haben die Verkäufer oft kein Interesse daran, sich um Mängel an der verkauften Immobilie zu kümmern, oder die Kosten für in der Zukunft anstehende Reparaturen zu bezahlen. Daher kommt es in Kaufverträgen zwischen Privatpersonen oft vor, die Gewährleistung für Sachmängel auszuschließen. Ein solcher Gewährleistungsausschluss ist aber oft nicht sehr leicht zu erkennen und ist immer mit Vorsicht zu genießen. Empfohlen wird – obwohl durchaus üblich – grundsätzlich keinen Gewährleistungsausschluss zu akzeptieren, sondern sich zumindest beispielsweise Ansprüche gegenüber den mit dem ursprünglichen Bau bzw. Umbau beauftragten Firmen abtreten zu lassen.

Klauseln wie
„Der Käufer hat die Wohnung besichtigt und kauft sie wie sie liegt und steht…“ oder „Der Verkäufer leistet keine Gewähr für eine bestimmte Beschaffenheit, Ausmaß oder Eigenschaften des Kaufgegenstandes…“ werden als Gewährleistungsausschluss gedeutet.

Es lohnt sich daher auf jeden Fall, einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen, ob ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde oder nicht. Zudem ist als Käufer unbedingt auf eine entsprechend eindeutige Formulierung achten.

Rechtliche Fachkenntnisse zuziehen
Wenn es um Haftungen, Gewährleistungen und Co. geht, ist der Zustand der Immobilien zum Zeitpunkt der Übergabe zentral, zusätzlich kommen zahlreiche Verträge und Bewilligungen sowie Behördendokumente hinzu, die geprüft werden müssen. Darum ist ein Experte beim Immobilienkauf wichtig, denn die Geltendmachung von Mängeln ist sehr komplex und für den juristischen Laien kaum überschaubar. Jahrelange Erfahrung und Tätigkeit im Bereich des Immobilienrechts machen es möglich, Klienten bestmöglich bei der Umsetzung der Interessen zu unterstützen und auf Stolpersteine hinzuweisen, die vermieden werden können.

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Was man über das Bauherrenmodell wissen muss

MAG. PHILIPP STOSSIER

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Das Bauherrenmodell ist eine Veranlagungsmöglichkeiten. Für Erfolg bedarf es vertiefendes Know-how oder rechtliche Expertise.

Bei einem Bauherrenmodell wird man Miteigentümer einer Liegenschaft und dem darauf errichteten Gebäude. Bauherrenmodelle sind Finanzierungssysteme, bei denen mehrere Personen oder Unternehmen gemeinsam in ein Projekt investieren. Jeder ist anteilmäßig am Objekt beteiligt.

Es wird grundsätzlich unterschieden zwischen einem sogenannten „großen“ Bauherrenmodell, bei dem bereits im Vorfeld gemeinsam ein schlüssiges und stabiles Finanzierungskonzept erarbeitet wird und einem „kleinen“, bei dem man in ein bereits geplantes Projekt einsteigt.

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Vor und Nachteile des Bauherrenmodells im Vergleich zum pazifizierten Eigentum

Vorteile:

  • Abschreibung der Werbungskosten zumeist in den ersten drei Jahren. Die restliche Investition wird auf 15 Jahre aufgeteilt (parifiziertes Wohnungseigentum über 66,6 Jahre).
  • Zugang zu Förderungen und Annuitätenzuschüssen auch bei hohem Einkommen, aufgrund der Objektförderung, die dann sehr wohl auf die Einzelpersonen durchgreift.

Nachteile:

  • Abschreibung auf 15 Jahre bedeutet eine entsprechend höhere Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuerberechnung bei einem allfälligen Verkauf.
  • Die Beteiligung an einem Bauherrenmodell ist schwierig kurzfristig zu Geld zu machen.
  • Finanzierende Banken akzeptieren ein Bauherrenmodell als Sicherheit oftmals schlechter, als parifiziertes Wohnungseigentum.
  • Das Finanzierungssystem eines Bauherrenmodells ist langfristig. Allfällige gesetzliche Änderungen können berechnete Steuervorteile zunichtemachen (etwa die Verlängerung der AfA für Instandsetzungsmaßnahmen von 10 auf 15 Jahren durch die Steuerreform 2015/2016).
  • Weiters besteht die Gefahr, dass bereits gewährte Steuervorteile doch nicht zugesprochen werden, da das gesamte Projekt vom Fiskus, wenn innerhalb von 25 Jahren kein Totalüberschuss erzielt wird, als „Liebhaberei“ betrachtet wird.
  • Ein Ausstieg ist, wenn dieser überhaupt möglich ist, lediglich mit hohen Verlusten verbunden. Auch kann ein Projekt im schlimmsten Fall als Totalverlust enden, wenn Baukosten oder Absicherungsmöglichkeiten nicht beachtet oder enorm überschritten werden.

Worauf sollte man achten  

Bevor Geld und Zeit sowie Know-how investiert werden sollten interessierte eine ausgiebige kompetente Rechtsberatung in Anspruch nehmen. Die steuerlichen Vorteile, die Abschreibung, der Erhalt von Förderungen des Landes sowie die Sicherheit im Grundbuch können durchaus eine gute Veranlagungsform darstellen. Doch bedarf es vor Abschluss und Investition einer eingehenden Durchleuchtung des beabsichtigten Projektes um die Möglichkeiten und Risiken sowie deren Absicherung abschätzen zu können.

MAG. PHILIPP STOSSIER

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