Umbauarbeiten beim Wohnungseigentum: Was darf man und was nicht?

MAG. PHILIPP STOSSIER

Ihr Experte für Insolvenz- und

Immobilienrecht, Unternehmens-

und Wirtschaftsrecht.

Der Kaufvertrag ist unterfertigt, der Käufer ist stolzer Wohnungseigentümer. Beim genauen Betrachten sollen vor dem Einzug noch einige Umbauarbeiten vorgenommen werden. In der neuen Wohnung soll man sich ja wohlfühlen – doch hier ist rechtlich nicht alles erlaubt.

Eigener Wohnraum – ein Lebenstraum für viele. Immobilien liegen im Trend, vor allem die Veränderung im Nachfrageverhalten nach einer noch besseren Wohnqualität, Außenflächen, einer guten Infrastruktur, zusätzlichen Räumen und Co. lässt die Preise vor allem im Segment Neubauwohnungen nach oben schnellen. Regional betrachtet ist Eigenturm vor allem in Großstädten wie Wien, Salzburg, Linz oder Graz beinahe unerschwinglich. Für viele ist die Alternative: eine ältere Eigentumswohnung erwerben und umbauen. Doch gerade dabei gilt es einiges zu berücksichtigen.

Zu Veränderungen berechtigt, aber Achtung!

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) besagt, dass grundsätzlich Veränderungen und Umbauten am eigenen Wohnobjekt auf eigene Kosten zulässig sind. Doch es gibt Grenzen. Diese beginnen dann, wenn die Rechte von anderen Wohnungseigentümern, den Nachbarn nebenan, unterhalb oder oberhalb, verletzt werden oder in jene Rechte der gesamten Hausgemeinschaft eingegriffen wird. Konkret bedeutet dies:

  • Änderungen am Eigentum ohne Inanspruchnahme allgemeiner Liegenschaftsanteile oder von Eigentum anderer sind erlaubt. Wenn Umbauarbeiten stattfinden dürfen diese keinesfalls Schäden am Haus beinhalten, keine Schäden am Erscheinungsbild des Hauses verursachen, die anderen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigen oder diese in Gefahr bringen.

Also die Erneuerung von Räumen wie Bad oder Toilette bis hin zur Küche im Wohninnenraum ist erlaubt. Auch dürfen Wände, die nicht tragend sind und nicht Allgemeineigentum darstellen, entnommen, oder auch neue eingezogen werden. Dabei wird die Wohnung nach außen nicht verändert. Bauarbeiten bringen Lärm, Staub oder auch fremde Menschen wie Tischler, Installateure, etc. ins Haus. Informieren Sie die Hausverwaltung, dann sollte dies kein Problem sein.

Wenn die Arbeiten doch mehrere oder alle betrifft?

Umbauarbeiten, die die Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft beinhalten müssen gesondert beurteilt werden. Dazu zählen mehrfunktionale Einrichtungen wie Trennwände oder Decken zwischen den Wohnungen, Steigleitungen oder Abwasserstränge bis hin zur gesamten Hausfassade außen, die zu den allgemeinen Teilen des Hauses zählen.

Erlaubt in diesem Bereich sind „bagatellhafte Änderungen“. Dies sind Umgestaltungen, welche nicht zur Änderung des Wohneigentumsrechts zählen und damit erlaubt sind wie etwa das Einschlagen von Nägeln.

Keinesfalls eine Bagatelle sind diese Änderungen und Arbeiten am Wohnungseigentum:

  • Es darf keine Satellitenantenne an allgemeinen Teilen des Hauses angebraucht werden
  • Montage eines Klimagerätes
  • An- und Ausbau eines Balkons
  • Errichtung eines Wintergartens
  • Umwidmung von Wohnungen zum Beispiel in eine Arztpraxis (soweit im Wohnungseigentumsvertrag nicht ausdrücklich erlaubt)
  • Montage von Sonnenschutz
  • Der Einsatz von neuen Fenstern, denn vor allem die sind ein wesentliches Gestaltungselement der Außenfassade und beeinträchtigen das Erscheinungsbild des Hauses

Bei Experten um Rat fragen

Bevor umfassende Umbauarbeiten vorgenommen werden, sollten sich die Eigentümer zu den baulichen Veränderungen gut informieren. Vor allem gilt es abzuklären ob schutzwürdige Interessen vorliegen, die anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigen könnten. Immobilienverwalter aber auch Rechtsanwälte für Immobilienrecht geben Auskünfte darüber.

Werden nach Begutachtung allgemeine Teile des Hauses in die Bauarbeiten miteinbezogen, braucht es die Zustimmung aller Eigentümer, die im Grundbuch eingetragen sind. Diese muss schriftlich eingeholt werden. Eine Liste stellt die Hausverwaltung zur Verfügung. Sollen nicht alle Eigentümer den Bauarbeiten zustimmen kann dies mit einem Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden.

ACHTUNG: Genehmigungspflichtige Änderungen ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer fallen unter unerlaubte Eigenmacht und dies wird angezeigt. Jeder Eigentümer einer Wohnung kann das Vergehen zur Anzeige bringen. Bauliche Maßnahmen müssen nach Gerichtsbescheid dann auch wieder in den ursprünglichen Zustand rückgebaut werden.

MAG. PHILIPP STOSSIER

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