Was man über das Bauherrenmodell wissen muss

MAG. PHILIPP STOSSIER

Ihr Experte für Insolvenz- und

Immobilienrecht, Unternehmens-

und Wirtschaftsrecht. 

Das Bauherrenmodell ist eine Veranlagungsmöglichkeiten. Für Erfolg bedarf es vertiefendes Know-how oder rechtliche Expertise.

Bei einem Bauherrenmodell wird man Miteigentümer einer Liegenschaft und dem darauf errichteten Gebäude. Bauherrenmodelle sind Finanzierungssysteme, bei denen mehrere Personen oder Unternehmen gemeinsam in ein Projekt investieren. Jeder ist anteilmäßig am Objekt beteiligt.

Es wird grundsätzlich unterschieden zwischen einem sogenannten „großen“ Bauherrenmodell, bei dem bereits im Vorfeld gemeinsam ein schlüssiges und stabiles Finanzierungskonzept erarbeitet wird und einem „kleinen“, bei dem man in ein bereits geplantes Projekt einsteigt.

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Vor und Nachteile des Bauherrenmodells im Vergleich zum pazifizierten Eigentum

Vorteile:

  • Abschreibung der Werbungskosten zumeist in den ersten drei Jahren. Die restliche Investition wird auf 15 Jahre aufgeteilt (parifiziertes Wohnungseigentum über 66,6 Jahre).
  • Zugang zu Förderungen und Annuitätenzuschüssen auch bei hohem Einkommen, aufgrund der Objektförderung, die dann sehr wohl auf die Einzelpersonen durchgreift.

Nachteile:

  • Abschreibung auf 15 Jahre bedeutet eine entsprechend höhere Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuerberechnung bei einem allfälligen Verkauf.
  • Die Beteiligung an einem Bauherrenmodell ist schwierig kurzfristig zu Geld zu machen.
  • Finanzierende Banken akzeptieren ein Bauherrenmodell als Sicherheit oftmals schlechter, als parifiziertes Wohnungseigentum.
  • Das Finanzierungssystem eines Bauherrenmodells ist langfristig. Allfällige gesetzliche Änderungen können berechnete Steuervorteile zunichtemachen (etwa die Verlängerung der AfA für Instandsetzungsmaßnahmen von 10 auf 15 Jahren durch die Steuerreform 2015/2016).
  • Weiters besteht die Gefahr, dass bereits gewährte Steuervorteile doch nicht zugesprochen werden, da das gesamte Projekt vom Fiskus, wenn innerhalb von 25 Jahren kein Totalüberschuss erzielt wird, als „Liebhaberei“ betrachtet wird.
  • Ein Ausstieg ist, wenn dieser überhaupt möglich ist, lediglich mit hohen Verlusten verbunden. Auch kann ein Projekt im schlimmsten Fall als Totalverlust enden, wenn Baukosten oder Absicherungsmöglichkeiten nicht beachtet oder enorm überschritten werden.

Worauf sollte man achten  

Bevor Geld und Zeit sowie Know-how investiert werden sollten interessierte eine ausgiebige kompetente Rechtsberatung in Anspruch nehmen. Die steuerlichen Vorteile, die Abschreibung, der Erhalt von Förderungen des Landes sowie die Sicherheit im Grundbuch können durchaus eine gute Veranlagungsform darstellen. Doch bedarf es vor Abschluss und Investition einer eingehenden Durchleuchtung des beabsichtigten Projektes um die Möglichkeiten und Risiken sowie deren Absicherung abschätzen zu können.

MAG. PHILIPP STOSSIER

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